KİRA BEDELİNİN ARTTIRILMASI İÇİN UYARLAMA DAVASI AÇILMASI

Av. Yaşar ÖZTÜRK

Kira sözleşmesinin tarafları 6098 sayılı yasanın belirlediği sınırlar içinde kalmak ve dürüstlük kuralına uygun olması şartıyla kira bedelini belirleyebilirler. Kira sözleşmesinin taraflarının birlikte belirledikleri kira bedeli kural olarak bir kira dönemi için geçerli olur. Mahkemenin de kural olarak bu kira dönemi için kira parasının belirlenmesi yoluna gitmesi söz konusu olmaz Mahkeme ancak daha sonraki kira dönemleri için, kira sözleşmesinin taraflarınca bir anlaşmaya varılmaması durumunda, gelecek kira dönemin kira bedelinin belirlenmesi için açılan artırım davasında, hukuken şartları var ise gelecek dönemin kira parasını belirler.

İlgili mevzuat gereğince; Sözleşmelerde; Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.    

Değişen yeni koşullar nedeniyle taraflar arasındaki İşlem temelinin çökmesi nedenine bağlı olarak kira bedelinin yeniden ve kira sözleşmesindeki şartların günün koşullarına uyarlanabilmesi amacıyla uyarlama davasının açılabilmesi için; taraflar arasında  uzun süreli bir kira ilişkisinin bulunması, Hal ve şartlarda olağanüstü ve önceden öngörülemeyen olağanüstü değişiklikler olması, Bu değişikliklerin objektif nitelik taşıması ve Oluşan olağanüstü koşullar nedeniyle kira ilişkisinin devamının taraflardan biri açısından katlanılamaz hale gelmiş olması gerekir.

Oluşan olağanüstü koşullar nedeniyle kira ilişkisinin devamının taraflardan biri açısından katlanılamaz hale gelmiş olmasının kesin olarak ispatlanması halinde, kira kontratının imzalanması tarihinden itibaren beş yıl geçmeden de Oluşan olağanüstü koşullar nedeniyle kira ilişkisinin devamının taraflardan biri açısından katlanılamaz hale gelmiş olmasından itibaren her zaman kira uyarlama davası açılabilir.

Kira bedelini sabit orandan daha fazla arttırmak isteyen ev ve işyeri sahipleri kira bedelinin uyarlanması davasına başvurmaktadır. Yargıtay, Kira Uyarlama Davalarının sadece kiraya veren tarafından değil, değişen ve çekilmez hale gelen yeni koşullar nedeniyle yerine göre kiracının da uyarlama davası açarak kendisi için çekilmez hale gelen kira bedelinin yeniden belirlenmesini ve bu amaçla indirilmesini isteyebileceği yönünde kararlar da vermiştir.

Kira bedelinin ve şartlarının değişen yeni koşullar dikkate alınarak yapılacak Uyarlama sonucu geçerli olması gereken miktar mahkemece belirlendikten sonra, sözleşmede mevcut kira bedeli artırımına ilişkin hükümlerine dayanılarak artırım istenemez. Ancak kira bedelinin belirlenmesi davası açılabilir.

NOT: Bu makalede yer alan hukuki bilgi ve açıklamalar 11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan kanuni düzenleme öncesi için geçerlidir.

6098 Sayılı TBK’ya eklenen Geçici Madde ile, 11/06/2022 ile 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenecek olan ya da kira artışı yapılacak olan konut kira sözleşmelerinde, yapılacak kira artışlarının en fazla %25 oranında yapılabileceği düzenlenmiştir. Bu kanuni göre 11/06/2022’den sona yenilecek olan ya da kira artışı yapılacak olan bir kira sözleşmelerinde, mevcut kira bedelinin %25’in üzerindeki bir oranda artacağına dair bir hükmü varsa, %25’i aşan kısım geçersiz olacaktır.  11/06/2022 ile 01/07/2024 tarihleri arasındaki dönemde TÜFE’nin %25’ten az olması halinde TÜFE oranı, dazla olması halinde ise yenilenecek olan ya da kira artışı yapılacak olan konut kira sözleşmelerinde yapılacak kira artışlarının en fazla %25 oranında yapılabilecektir. Eğer taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin artış oranı hükmü %25’in altında ise, bu halde sözleşmede yer alan oran uygulanacaktır. İşyeri kiraları ise bu düzenlemenin dışında tutulmuştur.

Kira Bedelinin ve Kira Sözleşmesindeki diğer şartların Değişen Yeni Koşullara Uyarlanması Davası ile ilgili olarak; dava açma hakkının ne zaman kazanılacağı, 6098 Sayılı TBK’ya eklenen Geçici Madde ile, 11/06/2022 ile 01/07/2024 tarihleri arasında yenilenecek olan ya da kira artışı yapılacak olan konut kira sözleşmelerinde yapılacak kira artışlarının en fazla %25 oranında yapılabileceğine dair hukuki düzenlemenin 5 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerini kapsayıp kapsamadığı ve Kira Bedelinin Değişen Yeni Koşullara Uyarlanması Davası açma hakkına etkisi, dava açma hakkının ne zaman kullanılabileceği, noterden ihtarname çekmenin gerekip-gerekmediği, süreler, davanın hangi yerdeki ve hangi görevli mahkemede açılması gerektiği, dava dilekçesi gibi hukuki prosedürler çok sıkı bir şekilde hukuki şekil kurallarına tabi olduğundan dolayı kanunda belirtilmiş olan sürelerin kaçırılmaması, hakların yanlış olarak kullanılmaması ve doğru adımlar atılması bakımından alanında uzman bir avukata danışılması önem arz etmektedir. 

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak AV. YAŞAR ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.