KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MÜTEAHHİT SEÇİMİNİN ÖNEMİ

Av. Yaşar ÖZTÜRK

Kentsel Dönüşümde binlerce vatandaş müteahhit seçiminden dolayı mağdur oldu. Yeterli sermayesi, teknik altyapısı ve tecrübesi olmayan, İflas eden firmalar dönüşümzedelerin ortaya çıkmasına sebep oldu. Kimisinin inşaatı hiç başlanmadı, kimisinin inşaatı yarım kaldı. Kimisi ise inşaat tamamlanmasına rağmen evine ve tapusuna kavuşamadı.  Tüm bu sorunların birinci sebebi yanlış müteahhit seçimidir.

Arsa maliklerinin kendilerine daha fazla daire veren müteahhitleri tercih etme eğiliminde olmaları matematiğin doğalında vardır. Fakat, arsa sahiplerinin, henüz başlanmamış bir inşaatın yapımı ile ilgili sözleşmeye imza attıklarından, sözleşme yaptıkları müteahhit firmanın inşaatı yapma ve tamamlayabilmek için yeterli ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliklere sahip olup olmadığını başlangıçta tam araştırmamalarından dolayı  daha sonra, müteahhit firmaların bu tip yeterliliklerinin olmadığı ortaya çıktığında telafisi mümkün olmayan sorunlarla karşı karşıya kalmaları kaçınılmazdır.

Bu durumlarda, bağımsız bölüm malikleri ve arsa malikleri, oturdukları evlerinden olmalarının yanı sıra başka bir eve kira vermekte ve müteahhit firmadan haklarını alabilmek için yıllar süren hukuk mücadelelerine girmek zorunda kalmaktadırlar. Yıllar süren yargı süreci tamamlandığında da müteahhit firmanın mal varlığı olmadığı gerçeği ile karşılaşıldığında ise, ev ve arsanın elden gitmesinin yanısıra yargılama masrafları da mağdurların mağduriyetlerini arttırmakta, olayın stres ve sosyal travma boyutu da mağdurlarda telafisi mümkün olmayan yaralar açmaktadır.

İşte bu zorlukların bir nebze olsun hukuki olarak önüne geçmek için yeni yönetmelik çıkarılarak inşaat işlerinde faaliyet gösteren ve göstermek isteyen firmalara, sahip oldukları ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliklerine göre sınıflama getirmiştir.

Afet Riski Altındaki Alan ların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da 29/11/2018 tarihinde yapılan değişiklikle riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yürütülecek projelerin yapım işini üstlenecek yapı müteahhitlerinin sahip olmaları gereken asgari iş tecrübesi, teknik donanımı ve mali durumu Bakanlıkça belirleneceği hükmü getirilmiştir. Yine aynı tarihli değişiklikle, kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yürütülecek projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatı alınmadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunluluğu getirilmiştir.

Afet Riski Altındaki Alan ların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da19/10/2019 tarihinde yapılan değişiklikle Uygulama alanında yürütülecek projelerin yapım işinde, ilgili Yönetmelikte sayılan yetki belgesi gruplarına göre bir üst belge grubunda olan müteahhitler görev alabilir.  Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir.

02/03/2019 tarihinde yürürlüğe giren yönetmelikle, yapı müteahhitleri ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliklerine göre sınıflandırıldı. Bu hukuki düzenleme ile Yapı müteahhitlerine sınıflama getirilmesi, yetki belgesi numarası verilmesi, kayıtlarının tutulması, belge numaralarının veya gruplarının iptaline ilişkin yeni düzenlemeler getirilerek, müteahhitlik sektörü daha sıkı disipline edilerek kontrol ve kayıt altına alınmak istenmiştir. Yeni düzenleme gereğince, Yapı ruhsatına tâbi bütün yapıların gerçek veya tüzel kişiliği haiz bir yapı müteahhidinin veyahut bunların oluşturacağı ortak girişimin sorumluluğu altında inşâ edilmesi; her müteahhidin yetki belgesi numarası alması esastır. Bu numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım işleri sözleşmelerinde kullanılması zorunludur.

Yetki belgesi numaraları, geçici grup hariç, başvuru sahibinin ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterlikleri esas alınarak yapılacak sınıflandırmaya göre uygun grup atanmak suretiyle oluşturulur.

Yapı müteahhitliğinin ortak girişimce üstlenilmesi halinde, her bir ortağın Müdürlükten ayrı ayrı yetki belge numarası almış olması ve ortaklarca tüm ortaklık adına yeni bir yetki belgesi numarası alınması zorunludur.

Yeni yönetmelikle müteahhitler, sahip olmaları gereken asgari iş tecrübesi, teknik donanımı ve mali durumlarına göre dokuz sınıfta gruplandırıldı. Bu gruplandırmaya göre müteahhitlerin yükümlenebilecekleri işler, yeterlikleri ile uyumlu olarak detaylı şekilde tanımlandı. Yetki belgesi grupları, mesleki ve teknik yeterlikler ile ekonomik ve mali yeterlikler esas alınarak; A, B, C, D, E, F, G, H ve geçici olmak üzere gruplandırıldı.

Bu gruplandırmaya göre 12 nci ve 13 üncü maddelerde sayılanlarla birlikte, aşağıdaki yeterliklerin sağlanması gerekir:

A Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin iki katını geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 50, teknik personel iş gücü en az 8 olanlar.

B Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 7/5’ini geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 24, teknik personel iş gücü en az 6 olanlar.

C Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerini geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 12, teknik personel iş gücü en az 3 olanlar.

D Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 2/3’ünü geçen ve ortalama yıllık en az 9, teknik personel iş gücü en az 2 olanlar.

E Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 1/3’ünü geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 6, teknik personel iş gücü en az 2 olanlar.

F Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 1/10’unu geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 3, teknik personel iş gücü en az 1 olanlar.

G Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 7/100’ünü geçen ve ortalama yıllık usta iş gücü en az 1, teknik personel iş gücü en az 1 olanlar.

H Grubu: İş deneyimi ve iş gücü koşulu aranmaz.

Geçici Grup: Ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterlikler ile iş deneyimi ve iş gücü koşulu aranmaz.

Bu Yönetmelik kapsamında yetki belgesi grubu sahibi yapı müteahhitlerinden;

B, C, D ve E grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim tutarını geçmeyen yapım işlerini,

F ve G grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim miktarının 3/2’sini geçmeyen yapım işlerini,

H grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, G belge grubunun gerektirdiği asgari iş deneyim miktarının 1/3’ünü geçmeyen yapım işlerini üstlenebilirler. A grubu için ise bir kısıtlama uygulanmaz.

Temelde firmaların mali göstergelerini esas alan müteahhitlik yeterlik sistemi, firmaların belge başvurularından önceki son 3 yıl içerisindeki bilanço oranlarına bakılacak şekilde düzenlendi. Firmanın mali durumu cari oran, öz kaynak oranı ve borç oranı olmak üzere 3 farklı bilanço göstergesi kullanılarak değerlendirilecek. Firmanın mali yeterliği banka referans mektubu ile de desteklenecek. Müteahhitlerin Yeterlik değerlendirmelerinde esas alınacak ikinci kriter mesleki ve teknik yeterlikler olarak belirlendi. Mesleki ve teknik yeterlik için firmanın başvurduğu grup için gerekli olan benzer iş deneyimlerini sunması gerekecek.

Belge için başvuru yapan Müteahhitlik Firmasının son 15 yılda yaptığı işler dikkate alınacak.  Teknik yeterliğin için bir başka aranan şart ise   belgeli olarak çalıştırılan usta sayısı ve istihdam edilen teknik personelin sayısı ve niteliği olacak.

Örnek verecek olursak, D grubu yeterlilik belgesi almak isteyen bir müteahhitlik firmasının bilanço oranlarını sağlaması ön koşuluyla daha önceden tek bir bina işinden 15 bin metrekareye kadar iş deneyimine sahip olması şartı aranmaktadır. Bu şartları taşıyan firma tek bir işte 30 bin metrekare iş yapabilecek.

Daha önce müteahhitlik deneyimi olmayan, bir inşaat işi bitirmeyen firma, sadece H grubu  belge sahibi olabilecek. Böyle bir firmanın,  deneyim sahibi oldukça grubu yükseltilecek. H grubu için  öngörülen tek iş miktarı yaklaşık olarak bin metrekare ile sınırlı olacak.

Firmaların ortaklıkları halinde grup sınıflandırmaları da yükseltilecek, firmaların yeterlik koşullarını kaybedip kaybetmedikleri 3'er yıllık periyotlarda tekrar kontrol edilecek.

Kentsel Dönüşümde yeterliği olmayan müteahhitlerin seçiminden dolayı mağdur olunmaması, yeni dönüşümzedelerin ortaya çıkmaması, inşaatların yarım kalmaması ve telafisi mümkün olmayan sorunlarla karşı karşıya kalınmaması için konusunda deneyimli uzman bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Aksi halde, müteahhit firmadan hakların alınması için yıllar süren hukuk mücadelelerine girmek zorunda kalınacak, yargı süreci tamamlandığında da müteahhit firmanın mal varlığı olmadığı ihtimali ile karşılaşılacaktır.

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak Öztürk Hukuk ve Danışmanlık Bürosu’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.