ON YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ DAVASI

Av. Yaşar ÖZTÜRK

Kira sözleşmeleri 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen hükümlere tabidir. Bu kanun ile kira sözleşmelerine uygulanacak hükümlere köklü değişiklikler olmuştur. Bu değişikliklerden biri de kira sözleşmelerinin on yıllık uzama süresi sonunda, kiraya verene hiçbir sebep gözterilmeden sona erdirilebilmesi hakkının verilmesidir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinde düzenlenen hükümler gereğince, Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, bu kanun kapsamında kendisine verilen diğer haklar haricinde sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiraya veren tarafından yapılacak fesih bildiriminin geçerli olablmesi için yazılı biçimde yapılması geçerlilik şartıdır.

  Yapılan hukuki düzenlemeler ile 6098 sayılı Kanun, ev ya da iş yeri sahiplerine; “10 yıllık uzama süresini dolduran kiracıların, gerekçesiz olarak çıkartılması” imkanı tanımıştır.  

II- İLGİLİ MEVZUAT

Kanunun tanıdığı bu fesih hakkının kullanılabilmesi için, yeni bir kira akdinin imzalanmamış olması gerekmektedir.

Kanun hükmü her ne kadar fesih bildiriminde bulunmayı öngörmüş olsa da bildirime rağmen kiralananı tahliye etmeyen kiracıya karşı bu nedenletahliye davası açılması gerekmektedir.

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un Geçici 2. maddesine göre;

“Bu Kanun’un 1. maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanun’un yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.”

Bu madde hükümleri uyarınca da 347. maddenin, 6098 sayılı Kanun yürürlüğe girdikten ne kadar  süre sonra  mer’iyet kazanacağı hususu  düzenlenmiştir.   On yıllık uzama süresi dolanlar hakkında uygulanacak bu hükmün mer’iyet kazanması tarihi  01.07.2014’tür. Dolayısyla, 01.07.2014 tarihinden itibaren konut ya da işyeri sahiplerine,  6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi ile tanınan tahliye hakkı söz konusu olmaktadır.

 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi ile tanınan tahliye hakkının, Anayasa ile korunan mülkiyet hakkının İnsan Haklarından olması ve sözleşmehürriyetinin ve bağlayıcılığının da sınırlarının olduğu gerekçesiyle düzenlendiği kanısındayız.

İlgili Yargıtay Kararları,

T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ

E. 2015/6410, K. 2015/9202,

T. 27.10.2015 tarihl,i on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle açılan tahliye talepli davaya ilişkin kararın temyiz incelemesi neticesinde verdiği ilamında,

“…Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/09/2002 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralanan 3800 m2 yüzölçümlü yerin cinsinin tapuda "içinde deposu bulunan zeytin ağaçlı tarla ve bağ" olarak açıklandığı, sözleşmenin hususi şartlar bölümünde yer alan 1. maddesinde ise; "... arsa ve üzerindeki 9mx20m ebadındaki bina 6mx20m ebadında üstü açık rampadır" açıklamasına yer verildiği görülmektedir. Yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ile dosya arasına giren fotoğraf ve uydu çekimlerine göre kiralananın hakim vasfının arsa olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre uyuşmazlığın yukarıdaki açıklamalar uyarınca Türk Borçlar Kanunu genel hükümler çerçevesinde çözümlenmesi gerekir. 1.9.2002 başlangıç tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi 01.09.2012 tarihinde süresiz hale gelmiştir. Kira sözleşmesi süresiz hale geldiğine göre tahliye için feshi ihbarda bulunulup bulunulmadığı araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davalının temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 27/10/2015 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.”  Şeklinde hüküm verilmiştir.

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ

E. 2018/1405, K. 2018/5901,

T. 28.5.2018 tarihli on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle açılan tahliye talepli davaya ilişkin kararın temyiz incelemesi neticesinde verdiği ilamında,

“… Somut olayda; Dosya arasında bulunan 07.11.2016 tarihli inşaat mühendisi bilirkişi raporuna göre kiralananın parsel üzerinde tek katlı çatılı olarak inşa edilmiş bir yapı niteliğinde olduğu, bu haliyle niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı iş yeri kiralarına dair hükümlere tabi olduğu açıktır. Taraflar arasındaki 31.08.1998 başlangıç - 31.08.1999 bitiş tarihli kira sözleşmesi sonrasında taraflar arasında 24.02.2000 tarihli encümen kararı ile 01.01.2000 tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu itibarla ; somut olayda, on yıllık uzama süresinin 01.01.2003 tarihi itibariyle başladığı, davanın ise 29.01.2015 tarihinde açıldığı nazara alındığında, TBK'nun 347. maddesinde yer alan şartların oluşmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle karar verilmesi doğru değildir.Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 28.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” şeklinde hüküm verilmiştir.

On yıllık uzama süresi dolan kira sözleşmesi gereğince  kiracının tahliyesi  talep ve dava edilmesi sürecinde hukuki prosedürler çok sıkı bir şekilde işlediğinden dolayı kanunda belirtilmiş olan sürelerin kaçırılmaması ve doğru adımlar atılması bakımından alanında uzman bir avukata danışılması önem arz etmektedir.  

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak AV. YAŞAR ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.