KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI VE ALINAN KARARLARIN UYGULANMASI

                                 Av. Muhammet Kemal ÖZTÜRK

Makalenin son güncellenme tarihi: 03/04/2024

KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISININ TOPLANTI ZAMANI VE YETER SAYISI

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27’inci maddesi gereğince, ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartı ile, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

29’uncu madde gereğince ise, Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartı ile, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı’nda yeter sayı ise yine aynı kanunun 30’uncu maddesine göre, Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Ancak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. Bu nedenle, alınacak her bir kararla ilgili olarak kanunun aradığı toplantı ve karar yeter sayılarına bakılarak karar alınmalıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki ve Türk Medeni Kanunu’ndaki ilgili hükümler uyarında, binadaki bağımsız bölümler ve bu bağımsız bölümlere isabet eden arsa payları aynı hak olduğu nedeniyle bu ayni haklara ilişkin olarak Bina Yönetim Kurulu veya Bina Yöneticisi, kat ve arsa payı maliklerinin oybirliği ile karar almadan dava açamaz. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2014/18-165, K. 2015/2925, T. 16.12.2015 tarihli kararında Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi taşınmazlarda yönetim kurulunun kamulaştırmasız elatma nedeniyle tazminat davası açamayacağı, kat maliklerinin oybirliğiyle birlikte dava açabileceği yönünde karar vermiştir.

Yine kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Yasası olark bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki  Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında da Kat Malikleri Kurulu veya Şite Genel Kurulu toplantı ve karar yeter sayıları Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki genel düzenlemelerden farklı olarak düzenlenmiştir. Anılan düzenleme gereğince;  riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Böyle bir kararın alınabilmesi ve alındığında da geçerli olabilmesi için, arsalarda hisse sahiplerinin, binalarda ise kat maliklerinin veya kat irtifakı tapulu maliklerin ilgili kanunlarda belirtilen usullere uygun olarak toplantıya davet edilmeleri ve toplantıya katılan sayısına bakılmaksızın tapudaki hissedarların hisse oranına göre üçte ikisi çoğunluğu ile alınması gerekir.

 KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISINDA OY HAKKI ve  VEKALETEN TEMSİL

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31’inci maddesi gereğince, her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

KAT MALİKLERİ KURULUNCA VERİLEN KARARLARA UYULMAMASI

                                     VE HAKİMİN MÜDAHALESİ

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’üncü maddesi gereğince, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32’nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.

Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir. Bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, idarî para cezası verilir. 25’inci madde hükmü saklıdır.

Apartmanlar ve siteler, birden fazla ailenin ayni bina veya site içinde kendi bağımsız bölümleri olan dairelerinde fakat aynı zamanda bu bağımsız bölümlerin birlikte kullandığı ortak sosyal alanlarda yaşamın sürdüğü alanlardır. Bu nedenle, bağımsız bölümlerin ve ortak alanların kullanılmasında kişi ve ailelerin haklarına karşılıklı riayet ve adaletin sağlanması için kat mülkiyeti kanununda hukuki düzenlemeler yapılmıştır. Dolayısıyla, aparman ve sitelerde yaşayış ve yönetim kuralları Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir diyebiliriz.

Apartmanlar ve sitelerde yapılacak Kat MalikleriKurulu Toplantılarının öncesinde, toplantı sırasında ve toplantı sonrasında uyulacak kuralların, toplantı ve karar yeter sayılarının, genel giderlerin, kalıcı giderlerin, esaslı tamiratların, esaslı değişikliklerin, ayni hakların ve diğer kat mülkiyeti konularının düzenlendiği hukuki mevzuata uygun olarak yapılmayan toplantılarda alınacak kararların iptal edilebilirliği gündeme gelecektir. Böyle bir durumda konunun yargıya taşınması halinde ise yıllar süren yargılamalar söz konusu olacaktır. Bu durumda da yapılacak faydalı ve esaslı işlerin yapılması bir başka bahara ertelenmiş olacak, yapılan masraflar da boşa gidecektir. Bu nedenlerden dolayı, Kat Malikleri Kurulu, Site Genel Kurulu ve diğer toplu yaşam alanlarında yapılacak toplantıların öncesinde ve sonrasında konusunda uzman bir avukattan hukuki destek alınması telafisi güç zararlara duçar olunmasının önüne geçecektir.

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.