APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİSİNİN HAK VE GÖREVLERİ

Av. Muhammet Kemal ÖZTÜRK

KAT MALİKİ YÖNETİCİ OLMAK ZORUNDA MI

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesi gereğince, kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, mahkemece, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ NASIL BIRAKILIR

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’ıncı maddesi gereğince, yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi hukuki prosedüre uyarak feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. 

Ancak, uygulamada yönetici bina/apartman yöneticiliğinden istifa edeceği zaman, izlenmesi gereken hukuki prosedüre hukuki sorumluluk açısından dikkat etmek gerekir.

APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİSİNİN ÜCRET İSTEME HAKKI

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’ıncı maddesi gereğince, yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir. 

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU ve HESAP VERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kendisine yüklenen işleri görür

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38’inci maddesi gereğince, yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmünden dolayı, yönetici ile kat malikleri arasındaki hukuki ilişkide Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akdi hükümleri uygulanmaktadır.

Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Ayrıca, aynı kanunun 39’uncu maddesi gereğince, yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısı ile o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Görevlerini yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

Yöneticilik halk arasında öyle görünmese de çok fazla görev ve sorumlulukları olan bir iştir. Gayrimenkulün ortak alanlarının, bina veya sitenin üçüncü kişilere karşı temsilini gerektiren bir iş daha doğrusu ağır bir meslektir. Bu nedenle yöneticinin görev, sorumluluk ve haklarının hukuken ne olduğunu bilmesi gerekmektedir. Aksi halde, yöneticiliği layıkıyla yerine getiremeyecek, aynı zamanda da hukuki ve cezai sorumluluk vetazminat ödenekle yüzyüze gelmesi kaçınılmaz olacaktır. Bu nedenle, yöneticilerin yaptıkları her iş hukuka uygun olmalıdır. Bu nedenle telafisi güç zararlarla karşılaşılmaması için bina ve site yöneticilerinin, yapılacak bina ve site toplantıların öncesinde ve sonrasında ve yöneticilik faaliyetleri kapsamında yetkilerini kullanmadan önce konusunda uzman bir avukattan hukuki destek alması telafisi güç zararlara duçar olunmasının önüne geçecektir.

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.