Av. Belkıs ÖZTÜRK
Paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma imkanı veren hakka ön alım hakkı veya eski tabiriyle ön alım hakkı (Şufa Hakkı) denir.
Kanun koyucu, şufa hakkını paydaşlara vererek paydaşlar arasına üçüncü kişilerin girmesini zorlaştırmayı amaçlamış, bu sayede de üçüncü kişilerin dışarıdan taşınmaza müdahale ederek paydaşlar arasında süregelen ilişkinin bozulmasını engellemeyi murad etmiştir.
Önalım hakkı, taşınmazlarda hissedarlara tanınan ve kanunla güvence altına alınmış bir haktır. Hak sahibinin bu hakkını kullanması için dava açması gerekir. Paylı mülkiyette üçüncü kişilere tapuda satışın gerçekleşmesi halinde dahi diğer pay sahipleri önalım davası açarak yeni alıcının aldığı payın aynı satış bedeli karşılığında kendilerine devredilmesini Şufa Davası açma yoluyla talep edebileceklerdir.
ŞUFA HAKKININ ÇEŞİTLERİ
Yerleşik hukuk sistemimizde üç çeşit önalım hakkı düzenlenmiştir. Bunları, “yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı” olarak sıralayabiliriz.
ŞUFA HAKKI PAYLI MÜLKİYETTE OLAN GAYRİMENKULLERDE KULLANILABİLİR
Şufa hakkının kullanılabilmesi için gayrimenkulün daire veya arsa olmasının hiçbir farkı yoktur. Şufa hakkının kullanılabilmesi için gayrimenkulün vasfı değil, gayrimenkulün paylı mülkiyete tabi olması yeterlidir
ŞUFA HAKKI SADECE HİSSE SAHİPLERİ TARAFINDAN KULLANILABİLİR
Türk Medeni Kanunu’nda gayrimenkullerde sadece pay sahiplerine şufa hakkının kullanılması hakko verilmiştir. Tapuda kayıtlıolsa bile diğer sınırlı ayni hak sahiplerine kanunda şufa hakkının kullanılması hakkı verilmemiştir.
Tapuda kayıtlı birden fazla hakkın şufa hakkını kullanmak istemesi durumunda ise, şufa hakkına konu olan hisse, şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde bölünerek şufa hakkı kulanılır.
ŞUFA HAKKI DAVASI KİME KARŞI AÇILIR
Şufa hakkı davaları, şufa hakkına konu payı tapuda satın alan kişiye karşı açılır. Paydaşların kendi aralarında yaptıkları pay satışları şufa davasına konu edilemez. Aksi halde açılan dava mahkemece reddedilir.
ŞUFA HAKKININ İSTİSNALARI
Şufa hakkı paydaşlar arasında fiilen taksim edilmiş taşınmazlarda kullanılamaz
Şufa hakkına konu olabilen taşınmazlarda, paydaşların tamamı arasında paydaşların tamamının onayıyla taşınmazın hangi kısmının hangi paydaş tarafından kullanılacağı taşınmaz üzerinde fiilen veya sözleşmeyle belirlenmişse; bu şekilde belirlenen taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde şufa hakkı kullanılamaz.
Pay sahibinin payını üçüncü kişilere bağışlama yoluyla tapuda devretmesi halinde şufa hakkı diğer pay sahipleri tarafından kullanılamaz.
Pay sahipleri arasında tapuda yapılan satışlarda şufa hakkı kullanılamaz.
İcra müdürlükleri marifetiyle yapılan satışlarda şufa hakkı kullanılamaz.
SATIŞIN NOTERDEN ÇELİKECEK BİR İHTARNAME İLE BİLDİRİLMESİ VE HAKKIN KULLANILMA SÜRESİ
Şufa hakkına konu taşınmaz ile ilgili olarak tapuda yapılan hisse satışı, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bu bildirimden itibaren bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
ŞUFA HAKKININ KULLANILMASI İÇİN ŞUFA DAVASININ AÇILMASI ŞATTIR
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Bu hak, diğer paydaşlar tarafından yeni alıcıya karşı, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmak suretiyle kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Aksi halde dava reddedilir.
ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI VE TAPUYA ŞERHİ
Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Bu hak şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilirŞerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin kanundaki hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
Şufa davaları, şufa hakkını kullanma şartları, istisnaları, davanın kime karşı ve hangi süre içinde kullanılacağı, noter ve tebligat süreçleri tapu kütüğü, gayrimenkulün değerinin tespiti gibi çok geniş hukuki araştırma ve incelemeler yapılmasından sonra açılması gerenken davalardır. Dava açılmadan önce ve dava sürecinde takip edilmesi gereken hukuki prosedür ve konuların ayrıntılı olarak incelendikten sonra, davaların takibi konusunda uzman ve tecrübeli bir avukat tarafından dava dosyasının hazırlanarak davanın avukat ile takibinde; daha sonra uğranılacak telafisi mümkün olmayan zararlara duçar olunmasının önüne geçilmesi açısından büyük faydalar vardır.
ŞUFA HAKKI DAVALARI İLE İLGİLİ YARGITAYIN EMSAL KARARLARI
T.C. YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ
E. 2019/311, K. 2019/7497,
T. 7.11.2019 tarihli önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talepli açılan davaya ilişkin kararın Temyiz incelemesi neticesinde verdiği ilamda,
“… Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
…..her ne kadar mahkemece birleştirilen 2012/297 Esas sayılı dava davacısı ... yönünden satış tarihinde paydaş olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; murisi ...'nın taşınmazda paydaş olduğu, satış tarihi itibariyle ölü olması halinde davacı ...'nin iştirakli paydaş olacağı hususu nazara alınmaksızın bu konuda yeterli araştırma ve inceleme yapılmadığı anlaşıldığından birleştirilen 2012/297 Esas sayılı dava yönünden davanın reddi kararı doğru görülmemiş, birleştirilen dosya davacısı ...'nin satış tarihinde paydaş olduğunun kabulü halinde asıl dava ile birleştirilen 2012/419 Esas sayılı davaların da sonucu değişebileceği de dikkate alınarak hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle; birleştirilen 2012/297 Esas sayılı dava dosyasının davacısı ...'nin temyiz itirazının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.11.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.” şeklinde karar verilmiştir.
“… Dahili davalı ... yönünden davanın kabulü ile; 33658 ada 5 parselde kayıtlı taşınmazda davalı ...' a ait 1/2 payın ... kaydının iptaline ve davaya konu 1/2 hissenin ... 10. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2008/868 Esas 2008/908 Karar sayılı veraset ilamındaki mirasçı davacılar adına hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline, karar verilmiştir.Hükmü, davalı ... temyiz etmiştir.
Somut olayda; mahkemece, iptaline karar verilen payın davacılar adına eşit hisselerle tesciline karar verilmesi gerekirken; davacılar adına mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında tescil hükmü kurulması doğru görülmemiş ise de; bu hususlar kararın bozulmasını ve yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden HUMK'nın 438/7. maddesi gereğince hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle …. “1/2 hissesinin” ifadesinden sonra gelmek üzere "Davacılar adına eşit hisseler oranında" ifadesinin yazılmasına hükmün DÜZELTİLMİŞ ve DEĞİŞTİRİLMİŞ bu şekli ile ONANMASINA, peşin yatırılan harcın istenmesi halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.09.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi” şeklinde karar verilmiştir.
Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak AVUKAT YAŞAR ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, Türkiye’nin her yerinden ve yurt dışından 0555 015 51 61 telefonla iletişime geçerek, [email protected] e-mail adresi üzerinden, 0555 015 51 61 numaralı telefonla WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz
Web Sitesi Hukuki Uyarı Metni
Bu sitede bulunan her türlü bilgi, yazı ve yapılan açıklamalar bilgilendirme amaçlıdır. Reklam amacı taşımaz. Bu nedenle, haksız rekabet yaratıldığı şeklinde algılanmamalı ve yorumlanmamalıdır. Ziyaretçiler ve Müvekkillerin, Sitede yayımda olan bilgiler nedeniyle zarara uğradıkları iddiası bakımından Hukuk Büromuz herhangi bir sorumluluk kabul etmemektedir.
Kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz.
