KENTSEL DÖNÜŞÜMDE BAZI UYGULAMALAR BAKANLIK TARAFINDAN YÜRÜTÜLEBİLECEK

 Av. Yaşar ÖZTÜRK

Konut ve işyeri stokunun artması neticesinde oluşan talep daralması neticesinde son yıllarda konut ve işyeri maliyetlerinde artışa rağmen satış fiyatlarında ciddi oranda düşme olmuştur. Bu durum, müteahhit firmaların karlılık oranlarını ciddi miktarda düşürmüş, satış sayısında ciddi oranda azalma olması birçok müteahhit firmanın finansman darboğazına girmesine akabinde de iflaslarına sebep olmuştur. Hal böyle olunca, müteahhit firmaların krizden önce yaptıkları Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ne konu inşaatlar ya hiç başlanmamış, yavaşlatılmış ya da yarım kalmıştır. Bu sorun bilhassa büyükşehirlerde içinden çıkılamaz bir sorun haline gelmiştir. 

Arsa malikleri ve muhatapları olan müteahhitler tarafından içinden çıkılamayan bu sorunun çözümü için uzun zamandır Çevre ve Şehircilik Bakamlığı çözüm üretmeye çalışmaktaydı. 04.07.2019 tarihinde yürürlüğe giren 7181 sayılı kanunla yapılan yeni hukuki düzenleme ile arsa malikleri ile müteahhit firmalar arasında tıkanan bu soruna bir nebze olsun hukuki de olsa bir çözüm yolu getirildi. Getirilen düzenleme ile, kentsel dönüşüm kapsamında olan parsel ve alanlar üzerindeki uygulamaların Bakanlıkça yürütülmesine karar verilebileceği hükme bağlanmıştır.

Yürürlüğe giren bu kanunla, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürlmesi Hakkında Kanun’ ek madde eklenerek getirilen hukuki düzenlemeler uyarınca;

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamına  giren riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu parsellerde; daha önce arsa malikleri ve müteahhitler arasında akdedilen   Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri yapılmış bile olsa bile, bu parsel ve alanlar üzerindeki uygulamaların Bakanlıkça yürütülmesine karar verilebileceğine ilişkin yeni bir hukuki düzenleme yapılmıştır. Bu hukuki düzenleme uyarınca, 

Uygulama yapılacak alan sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarla ilgili daha önce imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, bu sözleşmelerin taraflarının ve diğer ilgililerin muvafakati aranmaksızın, uygulamaların Bakanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır.

Taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir. Feshedilmiş sayılan sözleşmelere istinaden herhangi bir iş ve uygulama yapılmış ise, bu iş ve uygulamaları yapan müteahhit ile Bakanlık arasında mahsuplaşma yapılır.

Kira yardımı ödemeleri hariç olmak üzere, sözleşmenin taraflarından biri tarafından, diğer tarafa herhangi bir ödeme yapılmış ise, taraflar yapılan ödemeleri genel hükümler çerçevesinde karşılıklı olarak birbirlerinden talep etme hakkına sahiptir. Dolayısıyla Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlardaki uyuşmazlıklar, ya tarafların karşılıklı olarak anlaşmasıyla ya da yargı yoluna başvurup dava açmak suretiyle çözüme kavuşturulacaktır. Müteahhit, fesih tarihine kadar yaptığı inşaatın masraf ve ücretini arsa maliklerine karşı dava açarak talep edebilecektir. Arsa sahipleri de zarar ziyanlarını müteahhitte karşı dava açarak talep edebilecektir

Bu hukuki düzenlemenin sonuçları henüz görülmeye başlanmamamsına rağmen, yapılan bu hukuki düzenlemenin Kentsel Dönüşüm kanunu kapsamındaki alanlarda ve parsellerde müteahhitler tarafından inşaatı başlanmayan veya müteahhitler tarafından başlanıp da devam edilmeyen inşaat alanlarındaki inşaat uygulamalarına devletin el koyarak çözüm üretmek için getirilen bir düzenleme olduğu anlaşılmaktadır. Kanunda yapılan bu hukuki düzenlemenin icrası ile ilgili uygulamaların nasıl yapılacağına ilişkin yeni yönetmelik maddelerinin zamanla düzenleneceğini söyleyebiliriz.

Kentsel Dönüşümdebazı uygulamaların bakanlık tarafından yürütülmesine karar verilmesinin sağlanabilmesi için ilgili Bakanlığa yapılacak başvuru süreci ve bu süreç kapsamında, daha önce müteahhit ile akdedilen Kat Karşılığı Sözleşmelerinin feshi için karar alma süreçleri ve alınacak fesih kararının uygulanma süreçleri  hukuki bakımdan  ayrıntılı usul ve şekil şartları içermektedir. Sözleşmenin feshi neticesinde ise, fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel hukuk hükümleri uygulanacaktır. Dolayısıyla Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlardaki uyuşmazlıklar, ya tarafların karşılıklı olarak anlaşmasıyla ya da yargı yoluna başvurup dava açmak suretiyle çözüme kavuşturulacaktır. Müteahhit, fesih tarihine kadar yaptığı inşaatın masraf ve ücretini arsa maliklerine karşı dava açarak talep edebilecektir. Arsa sahipleri de zarar ziyanlarını müteahhitte karşı dava açarak talep edebilecektir. Bu nedenlerden dolayı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin”  feshedilmesi ve fesihten sonraki  her iki tarafın birbirine karşı açacağı dava süreçlerinde konusunda deneyimli uzman bir avukattan hukuki yardım alınması, telafisi mümkün olmayacak zararlara duçar olunmasının engellenmesi açısından önem arz etmektedir

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak AV. YAŞAR ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.