KİRA BEDELİ TESPİTİ DAVASI

Av. Yaşar ÖZTÜRK

KİRA TESPİT DAVASI

Son yıllarda enflasyon oranının ve mal ve hizmet fiyatlarındaki artışların yüksek oranda seyretmesi kiracı ve ev/işyeri malikleri arasında kira miktarlarının belirlenmesi hususunda anlaşmazlıkların ortaya çıkmasına neden olmuştur. Bu hukuki anlaşmazlıkların başında; kira miktarının TÜFE oranından fazla arttırılıp-arttırılamayacağı gelmektedir.

Kira bedelinin tespit davası, mahkeme tarafından kira bedelinin yeniden tespit edilmesi konulu bir davadır. Bu davanın açılabilmesi için, kira bedelinin yıllara sari olacak şekilde kira sözleşmesinde  taraflar arasında belirlenmemiş olması veya hukuka aykırı olarak belirlenmiş olması gerekmektedir. Bu hususlardan ayrık olarak yeni kira dönemlerindeki kira miktarı hususunda taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde talep üzerine hâkim tarafından kira bedeli yeniden belirlenebilir.

Mevcut hukuki mevzuat gereğince; Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on  iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Taraflar yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelinde anlaşamamışlarsa; kiranın tespiti ancak açılacak davadaki hakimin kararı ile mümkün olacaktır. Kira bedelinin tespiti davalarında; kira ilişkisinin tespiti değil, yeni dönemde taraflar arasında geçerli olacak kira bedelinin tespiti talep edilir.

Kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmeleri için açılabilir.

NOT: Bu makalede yer alan hukuki bilgi ve açıklamalar 11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan kanuni düzenleme öncesi için geçerlidir. 6098 Sayılı TBK’ya eklenen Geçici Madde ile, 11/06/2022 ile 01/07/2024 tarihleri arasında yenilenecek olan ya da kira artışı yapılacak olan konut kira sözleşmelerinde, yapılacak kira artışlarının en fazla %25 oranında yapılabileceği düzenlenmiştir. Bu kanuni göre 11/06/2022’den sona yenilecek olan ya da kira artışı yapılacak olan bir kira sözleşmelerinde, mevcut kira bedelinin %25’in üzerindeki bir oranda artacağına dair bir hükmü varsa, %25’i aşan kısım geçersiz olacaktır. 11/06/2022 ile 01/07/2024 tarihleri arasındaki dönemde TÜFE’nin %25’ten az olması halinde TÜFE oranı, dazla olması halinde ise yenilenecek olan ya da kira artışı yapılacak olan konut kira sözleşmelerinde yapılacak kira artışlarının en fazla %25 oranında yapılabilecektir. Eğer taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin artış oranı hükmü %25’in altında ise, bu halde sözleşmede yer alan oran uygulanacaktır. İşyeri kiraları ise bu düzenlemenin dışında tutulmuştur.

Kira bedelinin tespit davası sürecinde; dava açma hakkının ne zaman kazanılacağı, 6098 Sayılı TBK’ya eklenen Geçici Madde ile, 11/06/2022 ile 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenecek olan ya da kira artışı yapılacak olan konut kira sözleşmelerinde yapılacak kira artışlarının en fazla %25 oranında yapılabileceğine dair hukuki düzenlemenin 5 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerini kapsayıp kapsamadığı, dava açma hakkının ne zaman kullanılabileceği, noterden ihtarname çekmenin gerekip-gerekmediği, süreler, davanın hangi yerdeki ve hangi göevli mahkemede açılması gerektiği, dava dilekçesi gibi hukuki prosedürler çok sıkı bir şekilde hukuki şekil kurallarına tabi olduğundan dolayı kanunda belirtilmiş olan sürelerin kaçırılmaması, hakların yanlış olarak kullanılmaması ve doğru adımlar atılması bakımından alanında uzman bir avukata danışılması önem arz etmektedir. 

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak AV. YAŞAR ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.