İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Av. Yaşar ÖZTÜRK

Kira sözleşmelerini düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununu 350. maddesi  hükümleri gereğince, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanılma zorunluluğu varsa belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlanarak bir ay içinde açacağı ava ile sona erdirebilir.

Kanunda belirtilen ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekmektedir. İhtiyacın zorunlu, samimi ve gerçek olduğunun ispatını, iddiayı ispat eden yapmakla mükelleftir. Bu hususta delilleri ihtiyacı ileri süren dosyaya sunacaktır. 

Kira sözleşmelerini düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununu 350. maddesi  hükümleri gereğince, kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için iki ana şart aranmaktadır.bunlardan birincisi, ihiyaç iddiasında olan kişilerin kiraya veren veya kiraya verene belli bir yakınlığa sahip olmasıdır. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan diğer kişiler kapsamının ise, TMK’nın madde 364 hükümleri çerçevesinde belirlenecektir. Bu nedenle kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu kardeşleri ve nafaka vermekle yükümlü olduğu altsoy, üstsoyunun konut veya iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye hakkı vermiştir. 

Kira sözleşmelerini düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununu 350. maddesi  hükümleri gereğince, kiraya verenin kira sözleşmesinin konut gereksinimi gereğince aranan ikici şart, yukarıda belirttiğimiz kişilerin konut ihtiyacının zorunlu olmasıdır. Bu zorunluluk halleri her somut olaya göre Yargıtay kararlarında ayrı ayrı değerlendirilmektedir.

İhtiyaç sebebini ileri süren kiraya verenin malik olması şart değildir. İntifa hakkı sahibi olan kiraya veren veya kiralananı alt kiraya vermiş olan kiracı da ihtiyaç nedeniyler kira akdini sona erdirebilir. İhtiyaç sahibinin gerçek veya tüzel kişi olabilmesi hukuken mümkündür. İşyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etme hakkı ise daha önce mevcut olan iş yerini kiralanana taşıma veya ilk olarak bir işyeri açma ihtiyacından dolayı hasıl olabilir. 

Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliye prosedürlerinde kanunda düzenlenen süreler ve şartlar büyük önem arz etmekte olup tahliye sürecinin tecrübeli bir avukat tarafından takip edilmesi daha sağlıklı bir sonuç verecektir.

YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE

Kira sözleşmelerini düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununu 351. maddesi  hükümleri gereğince, Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni malik kira sözleşmesindeki eski malikin yerine geçerek eski sözleşmenin yeni tarafı sayılmakta Yargıtay bu durumda yeni maliki, eski malikin sözleşmedeki tüm hak ve borçlarının halefi saymaktadır. Bu durumda kiracının kiracılık hakkı da yeni malike karşı ileri sürülebilecektir.

Yeni malik hukuken geçerli ihtiyacı sebebiyle, elirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlanarak bir ay içinde açacağı ava ile sona erdirebilir.

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ

E. 2018/7829, K. 2019/131, 

T. 15.1.2019 tarihli ihtiyaç nedeniyle tahliye talepli davaya ilişkin kararın temyiz incelemesi neticesinde verdiği ilamda,

“…İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Davaya dayanak yapılan 20.07.2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin kiralayan ... ile davalı arasında imzalandığı konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacılardan ...'ın konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının, 80 yaşının üzerinde olduğu çocukları ve torunlarının dava konusu taşınmaza yakın yerlerde oturduğu ve ihtiyaçlının ise kızının yanında kaldığı ayrıca ... de konutu olduğu anlaşılmaktadır. İhtiyaç nedenine dayalı tahliye davalarında, ihtiyaç sahibinin çocuğu dahi olsa başkasının yanında kalıyor olması ve yaşı dikkate alındığında çocuklarına uzak bir yerde oturuyor oluşu ihtiyacın samimi olmadığını kanıtlamaz. Dinlenilen davacı tanıklarının da; ihtiyaçlının bakıma muhtaç olduğu ve çocuklarına yakın yaşamak istediğini ve ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…“ şeklinde hüküm verilmiştir.

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ

E. 2017/8802, K. 2018/1953

T. 1.3.2018 tarihli kararında yeni malikin açtığı ihtiyaç nedeniyle tahliye talepli davaya ilişkin kararın temyiz incelemesinde,

“…İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; Davacının emekli öğretmen olup emekliliğinin ardından özel dershanede çalıştığı, dershane ile yaptığı en son iş akdinin 1 yıl süreli olduğu, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu ile de dava konusu taşınmazın kırtasiyecilik işinin yapılmasına uygun bulunduğu tespit edilmiştir. Dosya kapsamı itibariyle tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu anlaşılmakla Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…” şeklinde karar verilmiştir.

İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi davası sürecinde hukuki prosedürler çok sıkı bir şekilde işlediğinden dolayı kanunda belirtilmiş olan sürelerin kaçırılmaması ve doğru adımlar atılması bakımından alanında uzman bir avukata danışılması önem arz etmektedir.  

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.