KENTSEL DÖNÜŞÜM İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

Av. Yaşar ÖZTÜRK

Kentsel dönüşümün üç aktörü vardır. Bunlar arsa malikleri, müteahhit firmalar ve idaredir. Kullanma ömrünü tamamlamış yapıların dönüştürülmesi için arsa malikleri ile bu maliklerin seçtiği müteahhit firmalar arasında yapılan sözleşme ile belirlenen koşullara göre müteahhitler inşaatları yaparak arsa maliklerine teslim ederler. İdare dediğimiz ise devletin bakanlık, belediye, tapu müdürlükleri ve noterlikler ise taraflar arasındaki bu sözleşemeye göre yapılacak işlemlerin mercileridir.

09.11.2023 tarih 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 Sayılı, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında yapılan değişiklik neticesinde, ’6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" kapsamında  riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce,  yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin "sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların  salt çoğunluğu ile" karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Kentsel dönüşüm, arsa maliklerinin arsaları üzerine kendilerinin inşaat yapmaları şeklinde olabileceği gibi, arsa maliklerinin müteahhit firmalarla yapacakları kat karşılığı ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri yapmak suretiylede inşaatların müteahhitlere yaptırılması suretiyle ve diğer usullerde de olabilir. Türkiye’de arsa malikleri tarafından en fazla tercih edilen kentsel dönüşüm şekli müteahhit firmalar ile “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” yapılmak suretiyle kentsel dönüşümdür. 

Türk Borçlar Kanunu’undaki sözleşme türleri ve karşılıklı borç tükleyen sözleşme türleri incelendiğinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”nin karma nitelikli bir eser sözleşmesi olduğu ortaya çıkmaktadır. “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ile arsa malikinin  arsa payının  bir kısmını müteahhite  devretmesi karşılığında, müteahhitin arsa üzerinde inşaat yapmayı yüklendiği sözleşmedir. Bu özellikleri ile  arsa malikinin arsa payını devretmesi taşınmaz satışı niteliğini, müteahhitin ise, kendine verilecek arsa payı karşılığında arsa üzerinde inşaat yapmayı yüklenmesi ise eser sözleşmesi niteliğini “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ne vermektedir.

Türk Borçlar Kanunu’unda  “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” diye bir sözleşme tanımlanmış değildir. Hukuk sistemimizde sözleşme serbestisi ilkesinin geçerli olması nedeniyle kamu düzenine ilişkin hükümlere ve emredici hükümlere aykırılık içermeyen hususlarda sözleşmenin tarafları sözleşmeye diledikleri özel hükümleri koyarak sözleşmeleri aktedebilirleceklerdir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçerli olabilmesi için Noterde “Düzenleme” şeklinde yapılması şekil şartıdır. Aksi halde taraflar arasında yapılan sözleşme şekle aykırı yapıldığından dolayı kesin hükümsüz olacak, Kat Karşılığı İnşat Sözleşmesi olarak değerlendirilmeyecek, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne uygulanan hukuki mevzuat hükümlerinden faydalanma imkanı olmayacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde yüklenici edimini yerine getirirken ilim ve fen kurallarına uygun olarak inşaatı yaparak arsa malikine teslim etmekle mükelleftir. Yülenici bu edimini gereği gibi yerine getirmemiş ise bu durum, sözleşmede aksine bir özel hüküm yoksa fesih sebebidir.Bu durumda ise, sözleşmenin geriye dönük olarak mı, yoksa ileriye dönük olarak mı feshedildiği hususu gündeme gelecektir.Yüklenici, inşaatı hukuka uygun olarak kısmen tamamlamış fakat temerrüde düşmesi sebebiyle kalan kısmı tamamlayamamış ise bu durumda tasfiyeye ilişkin hukuk kuralları uygulanacaktır. Sözleşmenin feshinin sonuçları ileriye etkili olacaksa, yüklenici firmaya inşaatı tamamladığı oranda arsa payı verilecektir. Feshin sonuçları geriye etkili ise, yüklenici firma, sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanarak tamaladığı kısmın bedelini zararının tazmini olarak alır. Bu tazminat hesaplanırken de, diğer taraf talep etmiş ise, arsa sahiplerinin inşaatın tamamlanmaması nedeniyle uğradıkları zarar miktarı bu tazminattan mahsup edilerek hüküm tesis edilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin içeriğindeki hükümlerin belirlenmesi süreci, geniş anlamıyla sözleşmenin imzalanmasından başlayarak inşaatın hukuka uygun olarak inşa edilip kat mülkiyeti tapularının teslimine kadarki süreçlerin tamamına uygulanacak hükümlerin belirlenmesi sürecini olarak ta tanımlanabilir. Sözleşmenin yapılması demek, inşaatın tamamlanması anlamına gelmediğinden dolayı, öyle bir sözleşme düzenlenmelidir ki, sözleşme kapsamında yapılacak iş ve işlemlerde çıkabilecek ihtilafların tamamıyla ilgili adil ve hukuki çözümler içeren bir sözleşme olsun.  Bu nedenledir ki, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Borçlar Hukukunu, İmar Hukukunu, Ticaret Hukukunu, Sözleşmeler Hukukunu, Kentsel Dönüşüm Hukukunun ilgili hükülerinin bir sentezi olarak konusunda uzman ve deneyimli avukatlar tarafından düzenlenmesi gereken sözleşmelerdir.

“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” ana hatlarıyla;

- Sözleşme hukuken zorunlu kılınan şekil şartına uyularak yapılıp yapılmadığı,

- Sözleşmeye konu arsanın ayrıntılı imar durumu,

- İnşaatın teslim süresi, anahtar teslimi ve şekli,

- Verilecek vekaletlerin şekli ve kapsamı,

- Arsa paylarının müteahhit firmaya devri şekli ve zamanı,

- Uygulamanın yapılma zamanı ve şekli,

- Kentsel Dönüşüm işlemlerinin kimin tarafından yapılacağı,  

- Kentsel Dönüşüm işlemlerinin tamamlanacağı tarih,

- İnşaat Projesinin yapım, kabul edilme ve onay süreci,

- İnşaat Ruhsatı alınması, inşaatın tamamlanması süreci,

- Kat irtifakı, iskan ve kat mülkiyeti süreçleri,

- Bağımsız bölümlerin arsa malikleri ve müteahhit fıröma arasında paylaşılması,

-Müteahhit firmanın inşaat  işinin yürütülmesinde uymakzorunda  bulunduğu  esaslar,

- İnşaatın tesliminin gecikmesi halinde yüklenici tarafından ödenecek gecikme cezası ve gecikme tazminatı öbür tazminatlar,

- Kira miktarı, başlangıcı ve süresi,

- Teslimin gecikmesi halinde ödenecek kira miktarı ve süresi,

- Olumlu ve olumsuz zararlar için tazminatı

- Haklı fesih halleri ve mücbir sebepler,

- Yükleniciye ve arsa malilerine ait giderler

- Tapuya şerh, vergi resim ve harçlar,

- Sigorta primlerini kimin ödeyeceği, istihdam edilenlerden arsa maliklerinin sorumluluğu ve diğer birçok önemli konunun düzenlendiği sözleşmelerdir.

“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”   sadece yukarıdaki konuları kapsamayıp, ayrıca en az yukarıdaki konular kadar önemli olan inşaatın teknik yapısı, inşaatta hangi evsaf ve katlede malzemelerin kullanılacağı hususlarında ayrıntılı düzenlemeler içeren  teknik şartname konularını da kapsamaktadır.

Türk Borçlar Kanun’undaki karşılıklı borç ilişkilerini düzenleyen hükümlere tabi olan “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”, içerdikleri haklar ve borçlar bakımından tarafları karşılıklı olarak bağlayan sözleşmelerdir. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen hükümlere göre sözleşmenin tarafları, Kamu düzenine ve emredici hükümlere aykırılık içermeyen tüm konularda sözleşmeye özel hükümler koyabilecekleridir.

Bu özel hükümlerin de tarafları bağlayıcı sonuçlar doğuracağı dikkate alındığında, sözleşme içeriğinin, şartlarının belirlenmesi ve düzenlenmesinde boşlukların bırakılması,hata veya eksiklik yapılması veya aleyhe hükümlerin yazılması, neticesinde telafisi mümkün olmayan zararlar ortaya çıkacaktır. Bu nedenle Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin” düzenlenmesi ve sözleşmeden sonraki inşaat sürecinde ve kat mülkiyeti tapularının çıkarıp teslim alınma gibi diğer tüm süreçlerde konusunda deneyimli uzman bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir.

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.