Bize Ulaşın: +90 555 015 51 61
 

KENTSEL DÖNÜŞÜM KARARI NASIL ALINIR

                                                        Av. Yaşar ÖZTÜRK

Makalenin son güncellenme tarihi: 29/04/2020

Kentsel dönüşümü, deprem riskine karşı dayanıksız binaların yıkılıp, şehir planlama ilkeleri çerçevesinde depreme dayanıklı olarak sağlıklı ve yaşanabilir bir hale getirilebilmesi amacıyla yeniden inşa edilmesi çalışmalarının bütünü olarak tanımlayabiliriz.

Ülkemizde deprem riskine karşı dayanıksız binaların dönüştürülmesi ile ilgili en önemli hukuki düzenleme, bugün halk arasında “Kentsel Dönüşüm Yasası olarak da bilinen 31 Mayıs 2012 tarihinde kabul edilen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Bu kanun ile,  depreme karşı dayanıksız yapıların tespit edilmesi, yıkılması, dayanıklı yapılara dönüştürülmesi, devlet yardımları, düşük faizli banka kredileri, kira yardımı, vergi ve harç muafiyetleri ve diğer konularda birçok yeni  düzenleme yapılmıştır. Yine bu kanunla hukuk literatürümüze “Rezerv Yapı Alanı”, “Riskli Alan” ve “Riskli Yapı”  gibi yeni terimler girmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun çıkarılış amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

Kentsel dönüşüme konu olacak yapılardan ekonomik ömrünü tamamlamış olan  yapılar 6306 sayılı Yasa kapsamına alınan “riskli yapı” olarak tanımlanan yapılardan olup, bu yapıların malikleri kentsel dönüşüm hususunda yasanın sağladığı tüm imkanlardan faydalanmaktadır.

09.11.2023 tarih 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 Sayılı, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında yapılan değişiklik neticesinde, ’6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" kapsamında  riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce,  yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin "sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların  salt çoğunluğu ile" karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Arsa paylarının üçte iki çoğunluğu ile alınan bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya  tebligat kanununa göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.

Hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; yönetmelikte belirlenen usulle arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur.

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az  salt  çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.

Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az  salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için boş parsellerdeki bütün maliklerin, oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Riskli alanlarda ve riskli yapılarda hukuka uygun bir şekilde hiçbir hissedarın hakkına zarar vermeyecek şekilde  salt çoğunlukla kentsel dönüşüm kararı almak, alınacak kararın  hızlı bir şekilde uygulanmasını sağlayıp bir an önce kentsel dönüşümü sağlamak, ilgili hukuki mevzuatın sunduğu teşvik ve uygulamalardan  yeterince faydalanmak için, konusunda deneyimli uzman bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir. Aksi halde, hukuki mevzuata uyulmadan alınan salt çoğunluk ile alınan kentsel dönüşüm kararları ve müteahhitlerle yapılan Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri, Hasılat Paylaşımı Esasına Göre Yapılan İnşaat Sözleşmeleri ve diğer sözleşme ve alınan diğer kararların mahkemelerde iptali için dava açılabilecek ve açılacak davalarda da yürütmenin durdurulması kararları alınarak kentsel dönüşüm süreci ya hiç başlayamayacak ya da uzayıp gidecektir

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.

Web Sitesi Hukuki Uyarı Metni
Bu sitede bulunan her türlü bilgi, yazı ve yapılan açıklamalar bilgilendirme amaçlıdır. Reklam amacı taşımaz. Bu nedenle, haksız rekabet yaratıldığı şeklinde algılanmamalı ve yorumlanmamalıdır. Ziyaretçiler ve Müvekkillerin, Sitede yayımda olan bilgiler nedeniyle zarara uğradıkları iddiası bakımından Hukuk Büromuz herhangi bir sorumluluk kabul etmemektedir. Kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz.