EV ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ

Av. Muhammet Kemal ÖZTÜRK

Günlük yaşam mekanının seçimi kişilerin ve ailelerin verdiği en önemli kararlardan biridir. Bu nedenle konut alımı uzmanına danışılması gereken bir konudur.

Konut satın alırken en önemli konu konutun özellikleridir. Konutun özelliklerini; konutun büyüklüğü, bulunduğu kat, kullanılan malzeme kalitesi, manzarası, bulunduğu kat, aylık genel gider aidatı miktarı, hava deniz demir yolu ve kara yolu ulaşım imkanları, alışveriş yerlerine, hastane, okul, üniversite, restoran, şehir merkezine uzaklık ve diğer imkanlardan faydalanıp faydalanmadığı hususlar konut satın alırken başlıca belirleyici özelliklerdir.

Konutun arsa tapusu ile mi yoksa daire tapusu ile mi satılıp satılmadığı, yapı kullanım ruhsatının alınıp alınmadığı, mevcut tapunun kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapusu olup-olmadığı hususları önem arz etmektedir. Konutun tapusunda icra takibi veya başkaca kısıtlayıcı borç ve şerhlerin, ipoteğin, gayrimenkul rehninin olup olmadığı da önemli hususlardan biridir. Konutun tapu kaydında satışa engel bir tedbir ve yargı kararı bulunup bulunmadığı, tapu kaydında davalıdır şerhi bulunup bulunmadığı, alınmak istenen bağımsız bölümün tapuda kayıtlı bulunup bulunmadığı da önemli hususlardır.

Konutun bulunduğu binanın depreme dayanıklı olup olmadığı da önemli hususlardan biridir. Bu nedenle binanın bulunduğu zemin topak yapısının, temelinin, bodrum katının, perde betonlarının, taşıyıcı kolon ve kirişlerinin ve mimari projesinin incelenmesi ve benzeri konular önem arz etmektedir.

Satın alınacak konutun emlak vergisi borcunun olup olmadığı hususu da önemli bir konudur. Zira, son yıllarda emlak vergilerinin piyasa rayiçlerine yakın değerler üzerinden belirlendiği ve değerli konut vergisinin ihdas edildiği göz önüne alındığında bu hususun ne kadar önem arz eden bir konu olduğu ortaya çıkmaktadır.

Satın alınacak konutun miras olarak terekeye ait mal olup olmadığı, terekeye ait mal ise vasiyetname kapsamında olup olmadığı, miras bırakanın ve dolayısıyla terekenin borca batık olup olmadığı gibi hususların incelenmesi önem arz etmektedir.

Satın alınacak konutun tapu kaydı üzerinde aile konutu şerhi olup olmaması da önemli bir konudur. Tapu kaydında aile konutu şerhi olmamasına rağmen fiili olarak aile konutu olarak kullanılan konutların satın alınması birçok riskleri içerdiğinden bu konutların satın alınmasında çok dikkat edilmelidir.

Tapuda satış vaadi şerhinin olup olmadığına ve bu konu ile ilgili dava olup olmadığına dikkat edilmelidir.

Henüz inşa aşamasında olan bir konutun satın alınmasında; konutun kat irtifakı tapusunun çıkarılıp çıkarılmadığı hususu önemli bir konudur. Ayrıca satın alacağınız bağımsız bölümün tapusunun satıcıya ait olup olmadığı, üzerinde arsa maliklerinin ipoteği olup olmadığı da önemlidir. Müteahhit firmanın inşaatı tamamlamaya yetecek nakdi sermayesinin olup olmadığı, inşa aşamasında olan binanın banka kredisi ile inşa edilmekte olup olmadığı, müteahhit firmanın piyasaya borç miktarı, müteahhit firmanın yeni çıkan hukuki mevzuat uyarınca ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterlilik olarak hangi sınıftan olduğu hususu da önem arz etmektedir. İnşaat firmasının daha önce yaptığı ve teslim ettiği konut projelerinin olup olmadığı, İnşaat firmasının belirlenen süre sonunda alıcılara konutları teslim edip etmediği. İnşaat firmasının güvenilirliği, İnşaat firmasının proje için verdiği güvencenin ne olduğu, firmanın kaliteye ve müşteri memnuniyetine verdiği önem gibi hususların incelenmesi de önemli hususlardandır.

Evin tesliminden önemli olan husus tapunun tapudan devralınması hususudur. Günümüzde müteahhitlerle karşılaşılan sorunların başında bu husus gelmektedir. Bazı müteahhitler veya arsa malikleri inşa ettikleri veya edecekleri binalardaki daireleri adi yazılı sözleşme ile veya noterden satma yoluna gitmektedirler. Bu tip satışlar neticesinde alıcılar büyük mağduriyetler yaşamaktadırlar.

Bu yazımızda, ev alırken dikkat edilecek konuların bazılarını belirttik.  Bu yazımızda belirttiğimiz hususlar haricinde, satın alınacak evin villa olup olmaması, bina içinde, site içinde, rezidansta, alış veriş merkezi kompleksi üstünde olup olmaması, imarlı alanda olup olmaması, tausunun arsa tapusu, kat irtifakı veya kat mülkiyetli tapu olup-olmaması, mücavir alan içinde olup olmamasına göre birçok farklı dikkat edilmesi ve incelenmesi gereken önemli husus olduğunu da önemle belirtmekte fayda vardır.

Ev satın alınması süreci; mülkiyet hakkının konusu olan ayni hakkın tapudan devralınarak satın alınması süreci ile neticelenmesi gereken; inşaatın başlamasından tamamlanması işkanının alınması ve kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapularının çıkarılıp tapuda devredilmesine kadar geçen birçok hukuki süreci içinde barındıran bir hukuki konudur. Bu nedenle, bu hukuki süreçlerin konusunda uzman ve tecrübeli bir avukattan yardım alınarak  takip edilmesinde, telafisi mümkün olmayacak zararlara duçar olunmasının engellenmesi açısından fayda vardır.

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak Avukat Yaşar Öztürk Hukuk & Danışmanlık Nürosu’nun alanında uzman avukatlarına, Türkiye’nin her yerinden ve yurt dışından 0555 015 51 61 telefonla iletişime geçerek, [email protected] e-mail adresi üzerinden, 0555 015 51 61 numaralı telefonla WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.