KORONAVİRÜSÜN AVM ve İŞYERİ KİRALARINA ETKİSİ

Av. Yaşar ÖZTÜRK

Korona Covid-19 virüsü Dünya Sağlık Örgütü ve Devletimiz tarafından salgın hastalık(Pandemi) olarak kabul edilmiştir. Devlet idaresi salgın hastalıkla ilgili olarak, kira ilişkileri ile ilgili yeni hukuki düzenlemeler ihdas etmiştir.

25.03.2020 tarihinde Resmi gazetede yayınlanıp aynı tarihte yürürlüğe giren 7226 sayılı kanunun geçici 2/1. Maddesi ile getirilen hüküm ile 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesinden dolayı kira sözleşmesi feshedilemez. Yine bu dönemlere ilişkin kira bedellerinin belirlenen bu dönem içinde ödenmemesi tahliye sebebi oluşturmaz. Bu süreler içinde, kiraya verenler tarafından kiracılarına karşı, kira bedelinin ödenmemesinden dolayı icra takibi ve tahliye davası açılması hukuken yasaklanmıştır.

Yapılan hukuki düzenleme, kiraya verenlerin, kiracılara karşı, 30.06.2020 tarihinden önceki ödenmeyen kiralar ile ilgili olarak, 30.06.2020 tarihinden sonra icra takibi açmalarını ve icra takibinden sonra 30 gün içinde kira bedellerinin bir kısmının dahi ödenememesi halinde ise tahliye davası açabilmelerini engellememektedir.

Bilhassa devlet tarafından yapılan hukuki düzenleme ile faaliyetleri geçici olarak durdurulan tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri olan işyerlerini işleten işletmeler ve faaliyetleri geçici olarak durdurulmasa  bile ciroları ciddi oranda düşen diğer işletmeler kiralarını nasıl ödeyebilecekler?  Bu durumda kira ödenmesi zarureti hukuki midir?  Hukuk sistemimizde devletin geçici olarak faaliyetlerini durdurduğu işyerlerinin kiralarının talep edilmesini kısıtlayan hakkaniyete dayalı bir hukuki düzenleme var mıdır?  Koronavirüs nedeniyle haziran ayından sonraki AVM ve diğer işyeri kiralarında bir indirim talep edilebilmeye hukuken imkan var mıdır? İşte bu soruların cevabını bu makalemizde vermeye çalışacağız.

KORONAVİRÜS NEDENİYLE FAALİYETİ GEÇİCİ DURDURULAN VE FAALİYETİ DURDURULMAYAN İŞYERLERİNİN KİRALARI

Koronavirüs salgın hastalığı nedeniyle devlet tarafından genelge ile geçici bir süreliğine faaliyetleri durdurulan işyerleri tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleridir. Bu işyerlerinin AVM içinde veya dışında olmasının bir farkı yoktur. Burada sayılan işyerleri ile AVM’lerde olsun olmasın diğer konularda faaliyette bulunan işyerlerinin hukuki durumları mahkemelerce; mücbir sebep ve ifa imkansızlığı açısından farklı olarak değerlendirilecektir.

Koronavirüs salgın hastalığı nedeniyle devlet tarafından geçici bir süreliğine faaliyetleri durdurulan işyerlerinin faaliyetlerinin devlet idaresi tarafından geçici olarak olsa bile durdurulması devlet idaresi tarafından henüz mücbir sebep olarak ilan edilmese bile, bu durum Türk Borçlar Hukukunda mücbir sebep (force majeure) ve aşırı ifa güçlüğü kavramları ile izah edilebilir. Zira,

Koronavirüs salgın hastalığı nedeniyle Genelgede sayılan işyerlerin devlet idaresi tarafından geçici bir süre faaliyetlerinin durdurulması ve genelgede sayılmayan işyerlerinin ise ağır derecede ifa güçlüğüne düşmeleri ; kira sözleşmesinin kurulduğu esnada taraflarca öngörülmeyen, kiracıdan kaynaklanmayan bir husus olup, söz konusu aylara ait kiraların tamamının veya bir kısmının ödenmesinin talep edilmesi, mevcut hukuki mevzuat kapsamında hakkın kötüye kullanılması ve dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmesi gereken hukuki bir durumdur.  

2020 yılı Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ilişkin kiraların tahakkuk edip etmedikleri hususlarına ilişkin açılacak davalarda ve kira bedellerinin mevcut yeni ekonomik koşullar gereğince indirilmesi talepli uyarlama davalarında mahkemeler,  mücbir sebebin ve aşırı ifa güçlüğünün gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarını ve diğer hukuki hususları göz önüne alarak karar vereceklerdir.

Yukarıda arz ve izah ettiğimiz nedenlerden dolayı, 2020 yılı Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran aylarında işyerlerini açıp ticari faaliyetlerini mücbir sebep ve aşırı ifa güçlüğü nedenleriyle yerine getirmeyen işyeri kiracılarının; dört aylık kiralarının ödenip-ödenmemesi, bir kısmının ödenip-ödenmemesi veya kira bedelinin indirilmesi için hukuki süreçleri başlatıp uyarlama davası açabilme hakkı vardır.

KORONAVİRÜSÜN HAZİRAN AYINDAN SONRAKİ AVM VE DİĞER İŞYERİ KİRALARINA ETKİSİ

Koronavirüs salgın hastalığı nedeniyle sosyal mesafe zorunluluğunun en az bir yıl daha sürmesi öngörüldüğünden ve esaslı derecede durgunlaşan ekonominin eski haline gelmesinin bir iki yıldan uzun süreceği devlet idaresi ve serbest piyasa aktörleri tarafından öngörülmektedir. Bu öngörüler kapsamında iş hacmi ve ciroları çok önemli derecede düşen ve bundan sonra da düşmesi kuvvetle muhtemel olan kiracıların; kiralarının indirilmesi talepli uyarlama davası açma hakkı vardır.

Açılacak olan davalarda, dava gerekçesi; kira sözleşmesinin yapıldığı zamanki ekonomik ve benzeri koşulların, taraflardan kaynaklanmayan sebeplerle esaslı olarak olağanüstü değişikliğe uğramasıdır.

Kira sözleşmesi sırasındaki mevcut ticari ortam, kazanç ve diğer konularda esaslı olağanüstü değişiklikler sebebiyle kira bedelinin indirilmesi talepli davalar, kira dönemi içinde her zaman açılabilir. Kira bedelinin indirilmesi talepli açılan dava neticesinde mahkemece yeni kira miktarı belirlendikten sonra, kira sözleşmesindeki ilgili hükümlere dayanarak kiranın artırımı istenemez.

KİRA ÖDEMELERİ İHTİRAZİ KAYITLA YAPILMALIDIR

Kira akdinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, kiracıdan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Koronavirüs Pandemisi nedeniyle sebebiyle işyerinin faaliyeti genelge ile geçici bir süre durdurulan veya çalışma şekli kısıtlanan kiracılar ve genelge kapsamında olmayıp da Koronavirüs salgın hastalığından dolayı işleri ağır derecede düşen kiracılar kiralarını öderken, ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak kiralarını ödemiş olursa  mahkemeden kira akdinin yeni ekonomik koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu nedenle kira ödemesi yapacak kiracıların  ihtirazi kayıt ile kira ödemelerini ödeme yapmaları kira bedelinin indirilmesi talepli uyarlama davası açabilmeleri için önem arz eden bir husustur.

Koronavirüs Pandemisi nedeniyle oluşan yeni olağanüstü ekonomik durum  nedeniyle işyeri ve konut kiralarının indirilmesi için hukuki süreçlerin uyarlama davalarının açılıp takip edilmesinde; kiraların ödenmesindeki ihtirazi kayıtlar, davanın dayanağı olan sebeplerin hukuki olarak beyan edilmesi, dava sürecinde yapılacak hukuki işler, bilirkişi raporları, keşif ve diğer konulardın konusunda uzmanlaşmış tecrübeli bir avukat vasıtasıyla   takip edilmesinde sonradan telafisi mümkün olmayacak zararlara duçar olunmasının engellenmesi açısından maddi olarak büyük faydalar vardır.

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak Avukat Yaşar Öztürk Hukuk & Danışmanlık Bürosu’nun alanında uzman avukatlarına, Türkiye’nin her yerinden ve yurt dışından 0555 015 51 61 telefonla iletişime geçerek, [email protected]  e-mail adresi üzerinden, 0555 015 51 61 numaralı telefonla WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.