KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASI BEDELİNİ TESPİT VE TAHSİLİ

Makalenin son güncellenme tarihi: 06/05/2020

KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA NEDİR

Gayrimenkulün malikinin rızası aranmaksızın, kamu kurum ve kuruluşlarınca kamulaştırma yapmadan gayrimenkule el konulmansa kamulaştırmasız el atma denir.

Kamulaştırmasız el atmanın konusunu oluşturan Özel mülkiyete konu mallar içine, arsa, arazi, tarla, binalar, apartman daireleri ve diğer bilumum özel mülkiyete konu gayrimenkuller dahildir.

Kamu kurumlarının taşınmaz ihtiyacının karşılanmasına ilişkin hukuki yol kamulaştırmadır. İdareler kimi zaman mülkiyeti özel kişilere ait olan taşınmazlara kamulaştırma yapmadan el atarlar. Bu el atma hukuk literatüründe  kamulaştırmasız el atma olarak tanımlanmaktadır.

İdarelerin Kamulaştırmasız el atması Fiili El Atma şeklinde olabileceği gibi Hukuki El Atma şeklinde de olabilir.

Gayrimenkulüne kamu kurumları tarafından el atılan kişilerin haklarını hukuken koruyucu hukuki düzenleme mevcuttur. Bu husustaki mevcut hukuki düzenlemeler gereğince, idari kurumlar tarafından gayrimenkulüne el atılan kişi, el atılan taşınmazının bedelinin idare tarafından kendisine ödenmesi için idareye karşı bedel tespiti ve tazmini ve tescil talepli dava açarak el atılan taşınmazının bedeline kavuşabilecektir.

Kanunda, bu davanın ismi “Kamulaştırmasız el atma sebebiyle tazmin” iken yeni yasal düzenleme ile “Kamulaştırmaksızın kamu hizmetine ayrılan taşınmazların bedel tespiti” haline getirilmiştir.

KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASI ÇEŞİTLERİ

KAMULAŞTIRMASIZ FİİLİ EL ATMA DAVASI

Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi hâlinde bedelin tespiti, ödenmesi ve diğer   işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.

İdarenin daveti veya malikin müracaatı üzerine, fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının idarenin daveti veya malikin müracaat ettiği tarihteki tahmini değeri; teşkil edilen kıymet takdir komisyonu marifetiyle, taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri esas alınmak ve hesaplanmak suretiyle tespit edilir. Tespitten sonra teşkil olunan uzlaşma komisyonunca, idarenin daveti veya malikin müracaat tarihinden itibaren en geç altı ay içinde tebliğ edilen bir yazı ile tahmini değer bildirilmeksizin, talep sahibi uzlaşma görüşmelerine davet edilir.

Uzlaşma; idareye ait taşınmazın trampası, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tanınması veya imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması suretiyle veya bunların mümkün olmaması hâlinde nakdi bedel üzerinden yapılabilir.

Uzlaşma görüşmeleri, hukuki veya fiili engel bulunmadığı takdirde davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır ve uzlaşmaya varılıp varılmadığı, malik veya temsilcisi ile komisyon üyeleri tarafından imzalanan bir tutanağa bağlanır. Bu tutanak ile uzlaşma görüşmelerine ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez. Uzlaşmaya varılması hâlinde, üzerinde uzlaşılan hakkın türünü, tanınma şart ve usullerini, nakdi ödemede bulunulacak ise miktarını ve ödeme şartları ile taşınmazların tesciline veya terkinine dair muvafakati de ihtiva eden bir sözleşme akdedilerek bu sözleşme çerçevesinde işlem yapılır ve uzlaşma konusu taşınmazlar resen tapuya tescil veya terkin edilir.

İdare ve malik arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde, uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir.

Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın idarece fiili olarak el konulması sebebiyle el atılan taşınmazının bedelinin idare tarafından kendisine ödenmesi için, taşınmaz maliki tarafından idareye karşı bedel tespiti, tazmini ve tescil talepli olarak açılan davaya kamulaştırmasız fiili el atma nedeniyle tazminat ve tescil davası diyoruz.

Açılacak olan bu davada taşınmazın değeriyle birlikte ecrimisil tazminatı da talep edilebilir

Taşınmaz maliki tarafından dava açılması hâlinde, fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının dava tarihindeki değeri, mahkemece  bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle tespit ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline veya terkinine hükmedilir. Tespit edilen bedel idarece ödenir. Tescile veya terkine ilişkin hüküm kesin olup tarafların hükmedilen bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır.

Kamulaştırmasız el atmanın önlenmesinin istenmesi halinde ise, el atmanın önlenmesi davası veya ecrimisil talepli el atmanın önlenmesi davası açılabilecektir.

KAMULAŞTIRMASIZ HUKUKİ EL ATMA DAVASI

İdarelerin Kamulaştırmasız el atması Fiili El Atma şeklinde olabileceği gibi Hukuki El Atma şeklinde de olabilir. Hukuki el atmada, idarelerin taşınmaza fiilen el atmaları veya taşınmaz üzerinde bir yapı, yol vb. gibi bir şey yapmaları söz konusu değildir.

Hukuki el atmayı,  belediyelerce yapılan imar planları ile taşınmazın kamu hizmetlerine hukuki olarak tahsis edilmesi rağmen gayrimenkule fiilen el atılmaksızın belediyelerce yapılan imar planlarının uygulamaya geçirilmemesi veya idarenin uzun bir süre suskun kalarak kamulaştırma işlemi yapmaması sonucunda özel mülkiyette bulunan taşınmazların kullanım haklarının kısıtlanmasına sebep olan bir müdahale olarak tanımlayabiliriz.

Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya her hâlde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır.  Hukuken el atılan taşınmazlar ile ilgili bu düzenlemelerin beş yıl içinde yapılmaması ve beş yılında geçmiş olması halinde, taşınmaz malikleri ilgili idare veya idarelere başvurarak taşınmazlarının kamulaştırılarak bedellerinin kendilerine ödenmesini talep ederler. Taşınmaz maliklerinin bu taleplerinin idareler tarafından kabul edilmesi halinde, idareler tarafından öncelikle kanunda belirtilen uzlaşma yolu ile satın alma usulü uygulanır. Uzlaşma yolu ile satın alma yolunun uzlaşmazlıkla neticelenmesi halinde ve malikin uzlaşma talebinin kabul edilmemesi veya bu talebe karşı idarelerce sessiz kalınması üzerine; taşınmaz malikleri imar planının iptali davası veya taşınmaz bedelinin kendilerine ödenmesi talebini de içeren dava açabilme hakkına sahiptirler.

İmar planının iptali davasının, sadece uzlaşma talebinin reddi veya bu talebe idare tarafından suskun kalınması üzerine değil, taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını kısıtlayan imar planının yürürlüğe girmesinden itibaren de açılabileceği unutulmamalıdır.