ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI

Av. Yaşar ÖZTÜRK

Taşınır ve taşınmaz mülkiyetlerinde müşterek mülkiyet ve iştirak halinde mülkiyete konu menkul ve gayrimenkul mallardaki ortaklıkların mahkeme yolu ile sona erdirilmesi davaları literatürde Ortaklığın Giderilmesi Davası olarak adlandırılmaktadır. Bu davanın eski adı “İzale-i Şuyu Davası”dır. Söz konusu davaların konusunu genellikle gayrimenkuller oluşturur.

Taşınır ve taşınmaz mülkiyetlerinde ortaklığı sürdürmek istemeyen hissedarlardan her biri  her zaman ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARINDA TARAFLAR

Eski adıyla İzale-i Şuyu ve yeni adıyla Ortaklığın Giderilmesi davaları dediğimiz davalar bir veya birden fazla paydaş tarafından diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Ortaklığın giderilmesi davaları çoğunlukla miras kalan mallarla ilgili olarak mirasçılar tarafından açılan davalardandır.

Ortaklığın giderilmesi davasında tahkikata başlanabilmesi için, ortaklığa konu maldaki hissedarların tamamının isim soyadı Türkiye Cumhuriyeti Kimlik Numaraları ve tebligata yarar adreslerinin tespit edilmesi ve ortakların tamamına Tebligat Kanunu hükümlerine uygun olarak geçerli tebligatların yapılması gerekir. Ortaklığın giderilmesi dava sürecinde paydaşlardan birinin ölümü halinde, ölen kişinin mirasçılarının davaya dahil edilmesi davanın devamı için gereklidir,  Bu davalarda bazen tapuda kayıtlı olan hissedarların davadan önce veya dava esnasında vefatı halinde bazen yüz kişiye ve daha da fazla mirasçıların tespit edilmesi için gerekli davaların açılıp sonuçlandırılmasından sonra ortaklığın giderilmesi davalarına devam edilmektedir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davaları bir yönüyle eşya hukukunu ilgilendirdiği kadar, diğer yönüyle de miras hukukunun konusuna giren davalardandır. 

PAYDAŞLAR ARASINDA YAPILAN PAYLAŞMANIN GEÇERLİLİĞİ

Paydaşların tamamının  katılımı ile aksine anlaşma yapılmadıkça paydaşlardan herhangi biri payının büyüklük veya küçüklüğüne bakılmaksızın her zaman ortaklığın giderilmesi davasını açabilir.

Paydaşlar, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasından önce veya dava sürecinde, ortaklığa konu malı kendi aralarında nasıl pay edeceklerine dair anlaşma yapıp ortak malı kendi  aralarında paylaştırarak ortaklığa son verebilirler. Paydaşlar arasında böyle bir paylaşma ile ortaklığın hukuka uygun olarak sona erdirilebilmesi için; yapılan paylaşma şeklinin kanuna uygun olması gerekir. Bu kapsamda, İmar Hukuku Mevzuatına tabi 1/1000 Uygulama İmar Planlarındaki minimum ifraz şartlarına ilişkin minimum bölünebilecek metrekare büyüklüklerine ve tarım arazilerinin minimum bölünebilecek metrekare büyüklüklerine ilişkin getirilen kanuni düzenleme ve sınırlamalara, kamu düzenine ilişkim emredici hukuki düzenlemeler olması hasebiyle; hissedarlar arsında yapılacak paylaştırmalarda emredici hukuki düzenlemelere aykırı olarak yapılacak paylaştırmalar resmi makamlar nezdinde geçerli olmayacaktır.

AYNEN TAKSİM SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNE KARAR VERİLMESİ

Ortaklığın giderilmesi davalarında yapılan yargılamada mahkeme öncelikle ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesinin mümkün olup olmadığına ilişkin inceleme yapar. Mahkemece yapılacak inceleme neticesinde, ortaklığın aynen taksiminin mümkün görülmesi halinde, mahkemece, ortaklığın dava konusu malın hissedarlar arasında bölünmesi suretiyle karar verilir. Aksi halde, mahkemece, ortaklığın, malın satışı suretiyle giderilmesine karar verilir.

Ortaklığın giderilmesi dava sürecinde, paydaşlar, ortaklığa konu dava konusu malı kendi aralarında nasıl pay edeceklerine dair anlaşma yapıp ortak malı kendi  aralarında paylaştırarak ortaklığa son verebilirler. Tarafların bu anlaşmalarının geçerli olabilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının hukuki olarak araştırılması gerekir. Aynen paylaştırma halinde taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu olacak ise taşınmazın aynen taksim edilmek suretiyle paylaştırılmasına karar verilemez.

Mahkemece aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde, taksim edilen kısımların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde, değeri eksik olan parçaya para eklenerek değer denkleştirmesi sağlanır.

ORTAKLIĞIN SATIŞ YOLUYLA GİDERİLMESİNE KARAR VERİLMESİ

Ortaklığın giderilmesi davalarında yapılan yargılamada, ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesinin mümkün olmadığının mahkemece tespit edilmesi halinde, mahkemece, ortaklığın, malın satışı suretiyle giderilmesine karar verilir. Bu karar kapsamında taşınmazın satışı, satışa ilişkin yeni bir dosya açarak veya icra dairesinde yeni bir dosya açmak suretiyle yapılır. Satışın şekli açık arttırma suretiyle satıştır. Yapılacak satışın konusunu taşınmaz ve taşınmaz üzerindeki yapı, bina, bahçe duvarı, kuyu ve diğer bütünleyici parçalar oluşturur.

MUHTESATIN TESPİTİ DAVASI

Ortaklığın giderilmesi davalarına konu, dava konuşu taşınmaz üzerinde bulunan asansör, ağaç, garaj ve diğer muhtesatlar hissedarlardan biri veya üçüncü kişiler tarafından yaptırılmış olabilir.  Muhtesatları masraflarını vererek yaptıranlar, dava haricinde muhtesatın tespiti davası açararak;  muhtesatların kendileri tarafından yaptırıldıklarını mahkeme kararı ile tespit ettirebilirler. Muhtesatın tespiti davası ile tespit ettirilen muhtesatların değeri, Ortaklığın Giderilmesi Davasından sonra yapılacak açık arttırmadaki satış bedelinden orantılı olarak kesilerek, muhtesatı yaptırana ödenir.

Ortaklığın giderilmesi davası sırasında muhtesatın tespiti davasının açılması halinde, muhtesatın tespiti davası, ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır. Bu durumda, yargılaması devam eden ortaklığın giderilmesi davasının uzaması, dolayısıyla ortaklığın giderilmesi sürecinin zaman olarak uzaması kaçınılmazdır.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise, ortaklığın giderilmesine konu malın bulunduğu yer mahkemesidir.

Ortaklığın giderilmesi davaları veraset ilamı, mirasçılık belgesi, tapu kütüğü, kadastro, miras hukuku, muhtesatın tespiti, satış dosyasının açılması ve takibi ve gayrimenkulün değerinin tespiti gibi çok geniş hukuki araştırma ve incelemeler yapılmasını gerektiren davalardır. Dava açılmadan önce ve dava sürecinde takip edilmesi gereken hukuki konuların ayrıntılı olarak incelenerek  dava dosyasının davaların takibi konusunda uzman ve tecrübeli bir avukat tarafından hazırlanması ve davanın avukat ile takiibinde daha sonra uğranılacak telafisi mümkün olmayan zararlara duçar olunmasının önüne geçme açısından büyük faydalar vardır.

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak AVUKAT YAŞAR ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, Türkiye’nin her yerinden ve yurt dışından 0555 015 51 61 telefonla iletişime geçerek, [email protected] e-mail adresi üzerinden, 0555 015 51 61 numaralı telefonla WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.