KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

Av. Yaşar ÖZTÜRK

Binalarını yıktırıp arsalarının üzerine yeni bina inşa ettirmek isteyenlerin sıkça karşılaştığı sorunların başında, müteahhit firmalarla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” yaparken nelere dikkat etmeleri gerektiği hususudur.

Halk arasında “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” hukuki literatürümüzde “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak geçmektedir. Makalemizin daha azla anlaşılabilir kılınması için makalemizde “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” tabiri kullanılmıştır.

Türk Borçlar Kanunu’ndaki sözleşme türleri ve karşılıklı borç yükleyen sözleşme türleri incelendiğinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”nin karma nitelikli bir eser sözleşmesi olduğu ortaya çıkmaktadır. “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ile arsa malikinin arsa payının bir kısmını müteahhite  devretmesi karşılığında, müteahhitin arsa üzerinde inşaat yapmayı yüklendiği sözleşmedir. Bu özellikleri ile  arsa malikinin arsa payını devretmesi taşınmaz satışı niteliğini, müteahhitin ise, kendine verilecek arsa payı karşılığında arsa üzerinde inşaat yapmayı yüklenmesi ise eser sözleşmesi niteliğini “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ne vermektedir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, taahhüt ve satış vaadini birlikte içerdiğinden karma nitelikli bir eser sözleşmesidir.

Türk Borçlar Kanunu’nda  “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” diye bir sözleşme tanımlanmış değildir. Hukuk sistemimizde sözleşme serbestisi ilkesinin geçerli olması nedeniyle kamu düzenine ilişkin hükümlere ve emredici hükümlere aykırılık içermeyen hususlarda sözleşmenin tarafları sözleşmeye diledikleri özel hükümleri koyarak sözleşmeleri aktedebilleceklerdir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçerli olabilmesi için Noterde “Düzenleme” şeklinde yapılması şekil şartıdır. Aksi halde taraflar arasında yapılan sözleşme şekle aykırı yapıldığından dolayı kesin hükümsüz olacak, Kat Karşılığı İnşat Sözleşmesi olarak değerlendirilmeyecek, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne uygulanan hukuki mevzuat hükümlerinden faydalanma imkanı olmayacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde yüklenici edimini yerine getirirken ilim ve fen kurallarına uygun olarak inşaatı yaparak arsa malikine teslim etmekle mükelleftir. Yüklenici bu edimini gereği gibi yerine getirmemiş ise bu durum, sözleşmede aksine bir özel hüküm yoksa fesih sebebidir.Bu durumda ise, sözleşmenin geriye dönük olarak mı, yoksa ileriye dönük olarak mı feshedildiği hususu gündeme gelecektir.Yüklenici, inşaatı hukuka uygun olarak kısmen tamamlamış fakat temerrüde düşmesi sebebiyle kalan kısmı tamamlayamamış ise bu durumda tasfiyeye ilişkin hukuk kuralları uygulanacaktır. Sözleşmenin feshinin sonuçları ileriye etkili olacaksa, yüklenici firmaya inşaatı tamamladığı oranda arsa payı verilecektir. Feshin sonuçları geriye etkili ise, yüklenici firma, sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanarak tamamladığı kısmın bedelini zararının tazmini olarak alır. Bu tazminat hesaplanırken de, diğer taraf talep etmiş ise, arsa sahiplerinin inşaatın tamamlanmaması nedeniyle uğradıkları zarar miktarı bu tazminattan mahsup edilerek hüküm tesis edilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin içeriğindeki hükümlerin belirlenmesi süreci, geniş anlamıyla sözleşmenin imzalanmasından başlayarak inşaatın hukuka uygun olarak inşa edilip kat mülkiyeti tapularının teslimine kadarki süreçlerin tamamına uygulanacak hükümlerin belirlenmesi sürecini olarak ta tanımlanabilir. Sözleşmenin yapılması demek, inşaatın tamamlanması anlamına gelmediğinden dolayı, öyle bir sözleşme düzenlenmelidir ki, sözleşme kapsamında yapılacak iş ve işlemlerde çıkabilecek ihtilafların tamamıyla ilgili adil ve hukuki çözümler içeren bir sözleşme olsun.  Bu nedenledir ki, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Borçlar Hukukunu, İmar Hukukunu, Ticaret Hukukunu, Sözleşmeler Hukukunu, Kentsel Dönüşüm Hukukunun ve diğer ilgili hukuk dallarının hükümlerinin bir sentezi olarak konusunda uzman ve deneyimli avukatlar tarafından düzenlenmesi gereken sözleşmelerdir.

İnşaat yapım işleri; arsa maliklerinin arsaları üzerine kendilerinin inşaat yapmaları şeklinde olabileceği gibi, belirli bir ücret karşılığında müteahhitlere inşaat yaptırılması şeklinde, arsa maliklerinin müteahhit firmalarla yapacakları kat karşılığı ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri yapmak suretiyle de inşaatların müteahhitlere yaptırılması suretiyle ve diğer usullerde de olabilir. Türkiye’de arsa malikleri tarafından en fazla tercih elden inşaat yapım şekli müteahhit firmalar ile “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” yapılmak suretiyle inşaat yapım şeklidir.

“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”nde dikkat edilmesi gereken hususları ana hatlarıyla aşağıdaki gibi sıralayabiliriz;

Sözleşme, hukuken zorunlu kılınan şekil şartına uyularak yapılıp yapılmadığı hususuna dikkat edilmez ise sözleşmenin hukuken geçersiz olması sonucu ile karşılaşılacaktır.

Sözleşmeye konu arsanın ayrıntılı imar durumu ilgili belediyeden araştırılmalı, bu araştırmadan sonra parselin “emsa”li, “taks”, “hmax” ve diğer nitelikleri belirlendikten sonra sözleşme şartları hukuka uygun olarak belirlenmelidir.

İnşaatın teslim süresi, anahtar teslimi ve şekli tüm ayrıntılarıyla sözleşmede hukuki olarak belirtilmelidir.

İnşaat ile ilgili iş ve işlemlerin belediyede, tapuda, bakanlıklara bağlı müdürlüklerde, noterde ve diğer birimlerde yapılacak iş ve işlemlere ilişkin Verilecek vekaletlerin şekli, kapsamı, konuları, içeriği, yetkilerin sınırları hukuka uygun olarak belirlenmelidir.

Arsa paylarının müteahhit firmaya devri şekli ve zamanının ayrıntılı olarak belirlenmesi konusu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin en önemli konularından biridir.

Uygulamanın yapılma zamanı ve şekli, inşaatın başlama aşamasından tamamlanması sürecinin hangi sürelerde ve hangi şekillerde aşama aşama ayrıntılı ve hukuka uygun olarak belirlenmesidir. Bu konusun ayrıntılı ve hukuki olarak belirlenmesi, daha sonraki aşamalarda arsa malikleri ile müteahhit firma arasındaki ihtilafların bir kısmının önüne geçilmesini sağlayacaktır.

İnşaatın yapım işlemleri giderlerinin hangilerinin müteahhit, hangilerinin de arsa malikleri tarafından yapılacağının ayrıntılı olarak belirlenmesi hususu da önemli konulardan biridir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerindeki bu konuların ayrıntılı ve hukuki olarak düzenlenmesi ileride çıkabilecek ihtilafların bir kısmını engelleyecektir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, İnşaatın tamamlanacağı tarihin net olarak belirlenmesi sözleşmedeki diğer bir kısım hakların başlangıç tarihi açısından da büyük önem arz etmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, İnşaat Projesinin yapım, kabul edilme ve onay süreci somut olarak belirlenmelidir. Bu üç kavram birbirine karıştırılmamadan ilgili hüküm ve müeyyideler somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, İnşaat Ruhsatı alınması, inşaatın tamamlanması süreci ve bu süreçlere bağıtlanacak iş ve işlemler ve bu işlere ilişkin tarafların karşılıklı yükümlülükleri hukuki ve ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.

Sözleşmede kat irtifakı, iskan ve kat mülkiyeti süreçleri ve bu süreçlerde tarafların karşılıklı yükümlülüklerine ilişkin hukuki düzenlemeler ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.

Bağımsız bölümlerin arsa malikleri ve müteahhit firma arasında paylaşılmasına ilişkin mimari proje, avan projesi, ekli kroki ve diğer ayrıntılar sözleşmede hukuki olarak düzenlenmelidir.

Müteahhit firmanın ve arsa maliklerinin inşaat  işinin yürütülmesinde uymak zorunda  bulunduğu  esaslar sözleşmede hukuki olarak düzenlenmelidir.

İnşaatın tesliminin müteahhit tarafından geciktirilmesi halinde yüklenici tarafından ödenecek gecikme cezası ve gecikme tazminatı sair tazminatlar sözleşmede hukuki olarak düzenlenmelidir.

İnşaatın tesliminin kat malikleri tarafından geciktirilmesi halinde, gecikmeye sebep olan kat maliki veya kat malikleri tarafından ödenecek gecikme cezası ve gecikme tazminatı sair tazminatlar sözleşmede hukuki olarak düzenlenmelidir.

İnşaat sürecinde, müteahhit firma tarafından arsa maliklerine ve/veya kiracılara Kira miktarı, taşınma yardımı ödemelerinin miktarlar, başlangıcı ve süreleri somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.

İnşaatın tesliminin gecikmesi halinde ödenecek kira miktarı ve süresi somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.

Sözleşmedeki karşılıklı edimlerin yerine getirilmemesi halinde olumlu ve olumsuz zararlar için tazminatlar somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.

Sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmemesi halinde, diğer tarafın sahip olduğu haklı fesih halleri somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.

Sözleşmenin icrasını engelleyen mücbir sebepler ve mücbir sebeplerin vuku bulması halinde uygulanacak yükümlülükler somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, hangi giderlerin Yükleniciye, hangi giderlerin ise arsa malilerine ait olacağı somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, Tapuya şerh, vergi resim ve harçlara ait giderlerin hangi tarafa ve ne oranda ait olacağı hususları somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.

Sözleşmede, inşaatın Sigorta primlerini kimin ödeyeceği, istihdam edilenlerden arsa maliklerinin sorumluluğu ve diğer birçok önemli konusundaki giderlerin kimin tarafından ödeneceği somut ve hukuki olarak düzenlenmelidir.

Sözleşmede, müteahhit firmanın işi bizzat yapma borcuna ilişkin düzenleme ayrıntılı ve somut hükümler içermelidir. Müteahhit firmanın sözleşmeyi devir hakkı, ortak alma ve hisse devretmesine ilişkin ihtimaller göz önüne alınarak ayrıntılı hükümler düzenlenmelidir. Aksi halde, sözleşmenin icra aşamasında farklı firma, farklı muhataplarla karşılaşılması ihtimal dahilindedir.

“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”   sadece yukarıdaki temas ettiğimiz konuları kapsamayıp, en az yukarıdaki konular kadar önemli olan inşaatın teknik olarak nasıl inşa edileceği, inşaatta hangi evsaf ve kalitede malzemelerin kullanılacağı hususlarında ayrıntılı düzenlemeler içeren teknik şartname konularını da kapsamaktadır.

Türk Borçlar Kanun’undaki karşılıklı borç ilişkilerini düzenleyen hükümlere tabi olan “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri”, içerdikleri haklar ve borçlar bakımından tarafları karşılıklı olarak bağlayan sözleşmelerdir. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen hükümlere göre sözleşmenin tarafları, Kamu düzenine ve emredici hükümlere aykırılık içermeyen tüm konularda sözleşmeye özel hükümler koyabilecekleridir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerindeki özel hükümlerin tarafları bağlayıcı sonuçlar doğuracağı dikkate alındığında, sözleşme içeriğinin, şartlarının belirlenmesi ve düzenlenmesinde boşlukların bırakılması, hata veya eksiklik yapılması veya aleyhe hükümlerin yazılması, neticesinde telafisi mümkün olmayan zararlar ve ihtilaflar ortaya çıkacaktır. Bu nedenlerle Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin” düzenlenmesinden başlayarak sözleşmeden sonraki inşaat sürecinde ve kat mülkiyeti tapularının çıkarıp teslim alınma sürecinin tamamlanmasına kadarki tüm süreçlerde konusunda deneyimli uzman bir avukattan hukuki yardım alınması önem arz etmektedir.

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak AVUKAT YAŞAR ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.