KENTSEL DÖNÜŞÜM İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ

Av. Yaşar ÖZTÜRK 

Makalenin son güncellenme tarihi: 03/04/2024

Ülkemizde dış mihrakların çabaları ile oluşturulmaya çalışılan ekonomik kriz, dövizin artması, konut ve işyeri stokunun artması neticesinde oluşan talep daralması neticesinde son yıllarda konut ve işyeri maliyetlerinde artışa rağmen satış fiyatlarında ciddi oranda düşme olmuştur. Bu durum, müteahhit firmaların karlılık oranlarını ciddi miktarda düşürmüş, satış sayısında ciddi oranda azalma olması birçok müteahhit firmanın finansman darboğazına girmesine akabinde de iflaslarına sebep olmuştur. Hal böyle olunca, müteahhit firmaların krizden önce yaptıkları Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ne konu inşaatlar ya hiç başlanmamış, yavaşlatılmış ya da yarım kalmıştır. Bu sorun bilhassa büyükşehirlerde içinden çıkılamaz bir sorun haline gelmiştir. 

Arsa malikleri ve muhatapları olan müteahhitler tarafından içinden çıkılamayan bu sorunun çözümü için uzun zamandır Çevre ve Şehircilik Bakamlığı çözüm üretmeye çalışmaktaydı. 04.07.2019 tarihinde yürürlüğe giren 7181 sayılı kanunla yapılan yeni hukuki düzenleme ile arsa malikleri ile müteahhit firmalar arasında tıkanan bu soruna bir nebze olsun hukuki de olsa bir çözüm yolu getirildi.

Kentsel Dönüşüm kanunu kapsamındaki alanlarda ve parsellerde müteahhitler tarafından başlanmayan veya müteahhitler tarafından başlanıp da devam edilmeyen inşaatlara ilişkin müteahhitlerle işin başında yapılan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin arsa malikleri tarafından mahkemeye başvurmadan feshedilmesi imkanı getiren 7181 numaralı Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kabul edilerek  04.07.2019 tarihinde yürürlüğe girdi. Bu kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kanun hükümlerinin uygulanma şeklinin nasıl olacağı ise 19.10.2019 tarihinde yapılan yönetmelik değişikliği ile belirlenmiştir.

Yürürlüğe giren bu kanun ve Yönetmelikte yapılan değişiklikler ile getirilen hukuki düzenlemeler uyarınca;

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürlmesi Hakkında Kanun kapsamına  giren riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli olarak tespit edilen yapıların bulunduğu parsellerde; hissedarların tamamımın katılımı ile müteahhit firmalar ile yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmerine konu inşaatlar  müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir.

Arsa maliklerinin hisse oranları esas alınarak alacakları bu karar ile birlikte Çevre ve Şehircili Bakanlığına başvurularak yeni yapının yapım işine başlanıp başlanmadığının.başlandı ise yapım işine devam edilip edilmediği veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenir.

Bakanlıkça;  müteahhitin işe başlamadığı veya başlayıp ta işi durdurduğu veya  veya yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam etmediğinin tespit edilmesi hâlinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir.

Müteahhit ile ilgili bir yıllık ve altı aylık sürelerin hesaplanmasında ilgili kanun maddesinin  04/07/2019 tarihinde yürürlüğe girmesinden önceki süreler de hesaba katılacaktır.

Yapılacak olan ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.

Fesih sonrasında, taşınmazların siciline şerh edilmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri maliklerin veya Bakanlığın talebi üzerine terkin edilir.

Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel hukuk hükümleri uygulanır. Dolayısıyla Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlardaki uyuşmazlıklar, ya tarafların karşılıklı olarak anlaşmasıyla ya da yargı yoluna başvurup dava açmak suretiyle çözüme kavuşturulacaktır. Müteahhit, fesih tarihine kadar yaptığı inşaatın masraf ve ücretini arsa maliklerine karşı dava açarak talep edebilecektir. Arsa sahipleri de zarar ziyanlarını müteahhitte karşı dava açarak talep edebilecektir.

Kanun ve Yönetmelik ile getirilen çözüm sadece, arsa malikleri ile müteahhit arasında daha önce akdedilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin yargı makamlarına başvurmadan feshedilmesi imkanıdır.

Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı Sözleşmelerinin feshi  için karar alma süreçleri ve alınacak fesih kararının uygulanma süreçleri  hukuki bakımdan  ayrıntılı usul ve şekil şartları içermektedir. Sözleşmenin feshi neticesinde ise, fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel hukuk hükümleri uygulanacaktır. Dolayısıyla Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlardaki uyuşmazlıklar, ya tarafların karşılıklı olarak anlaşmasıyla ya da yargı yoluna başvurup dava açmak suretiyle çözüme kavuşturulacaktır. Müteahhit, fesih tarihine kadar yaptığı inşaatın masraf ve ücretini arsa maliklerine karşı dava açarak talep edebilecektir. Arsa sahipleri de zarar ziyanlarını müteahhite karşı dava açarak talep edebilecektir. Bu nedenlerden dolayı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin”  feshedilmesi ve fesihten sonraki  her iki tarafın birbirine karşı açacağı dava süreçlerinde konusunda deneyimli uzman bir avukattan hukuki yardım alınması, telafisi mümkün olmayacak zararlara suçar olunmasının engellenmesi açısından önem arz etmektedir

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.