İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

Av. Yaşar ÖZTÜRK

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmesinde bir kira yılı içinde bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise kira süresi içinde kiracı kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirebilme hakkı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2’inci fıkrasında verilmiştir. 

Kiraya veren iki haklı ihtar nedeni ile sözleşmeyi sona erdirebilme hakkını bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesini sona erdirebilme hakkını, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.  

Süresiz kira akitlerinde iki haklı ihtar nedeni ile tahliye hakkı yoktur. Kira ücretinin yıllık ödenmesi kararlaştırılan hallerde iki haklı ihtar nedeni ile tahliye hakkı yoktur. 

Türk Borçlar Kanunu’nun 346’ıncı maddesi hükümlerine göre, kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira bedellerinin zamanında ödenmemesi halinde, cezai şart hükmü kira akdine konarak bu durumda cezai koşul ödeneceğini veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşmeler geçersizdir. 

Kira sözleşmelerine konulan muacceliyet larlarının geçersiz olduğuna ilişkin Türk Borçlar Kanunu’ndaki hükümlere 6353 sayılı kanunun 53. Maddesiyle değişik 6217 sayılı kanun ile istisna getirilmiştir. Bu istisna ile kiralanan taşınmaz işyeri niteliğinde ise, Türk Borçlar Kanunu’ndaki muacceliyet yasağı hükümleri 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmaz. 

Bir haklı ihtara konu kira parası bölünüp iki haklı ihtara konu yapılması hukuken mümkün değildir. 

İki haklı ihtara dayalı davada tahliye istemi için gönderilen ihtarlarda ödeme süresinin belirtilmesi ve fesih iradesinin belirtilmesi şartı aranmaz. 

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası için, iki veya daha fazla ödenmeyen kira bedeli için tek bir ihtarname çekmek dava hakkı vermez.

YARGITAY

8. HUKUK DAİRESİ

E. 2017/4999

K. 2018/12739

T. 16.5.2018 tarihli itirazın kaldırılması davasında,

 “… SONUÇ : Dava, İ.İ.K.269/c maddesi uyarınca açılan itirazın kaldırılması ve tahliye istemine dair olup mahkemece hukuki nitelendirmede hata yapılmıştır. Kiraya veren ancak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca kira bedelini ve yan giderleri ödemediği takdirde konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük ödeme süresi vererek tahliye talepli icra takibi başlatabilir. İhtar protesto masraf alacağının tahsili amacıyla örnek 13 icra takibi başlatılması mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken hukuki nitelemede hata yapılarak yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değil ise de sonucu itibariyle doğru olan hükmün yukarda açıklanan gerekçeyle 6100 Sayılı HMK'ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nun 438. maddesi gereğince değiştirilerek ve düzeltilerek ONANMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istenmesi halinde temyiz edene iadesine 16.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. …”şeklinde karar vermiştir. 

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2017/7774

K. 2017/17974

T. 20.12.2017 tarihli, kiralananın tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliyesi talepli davada, 

 “…Davaya dayanak yapılan ve noter huzurunda tanzim edilen 21.01.2015 tanzim ve 07.02.2015 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yine davaya dayanak yapılan 05.02.2015 tanzim tarihli adi nitelikli tahliye taahhütnamesi, noter onaylı kira sözleşmesinin tanzim tarihinden sonra düzenlenmiş olup taahhütname içeriğinde ‘kiracısı olduğum taşınmaz' ibaresi bulunmaktadır. Davalı kiracı itirazında taahhütnamedeki imzasını inkar etmemiş, kira ilişkisine karşı çıkmamıştır. Bu durumda tahliye taahhüdün verildiği tarihten önce kira sözleşmesinin Noterde düzenlendiği taraflar arasında kira sözleşmesinin kurulduğu ancak kira süresinin başlangıcının ileri bir tarih olarak belirlendiği anlaşılmakta olup, taahhüdün düzenlendiği tarihte davalının iradesini sakatlayacak bir durum bulunmadığından, geçerli tahliye taahhüdüne dayanarak açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle hükmün temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. …”şeklinde karar vermiştir.

Kiracının iki haklı ihtar nedeni ile tahliyesinin talep ve dava edilmesi sürecinde hukuki prosedürler çok sıkı bir şekilde işlediğinden dolayı kanunda belirtilmiş olan sürelerin kaçırılmaması ve doğru adımlar atılması bakımından alanında uzman bir avukata danışılması önem arz etmektedir. 

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 0555 015 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.